利好來襲 房地產市場現(xiàn)回暖跡象

  業(yè)內人士預期二套房首付比例會降低

  “兩會結束之際便是樓市春暖花開之時”。2015年兩會中決策層對于樓市的積極表態(tài)，引得市場人士信心大增。就在兩會結束之際，位于北京上地地區(qū)的領秀慧谷項目，僅在3月14日、15日兩天，銷售達8億元，去化率超過90%。

  對此，業(yè)內人士表示，近年來中央決策層首次一致表示促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，對比過去三年，房地產業(yè)正在迎來一個相對看好的政策環(huán)境和輿論環(huán)境。因此，業(yè)內預計房地產市場將迎來明顯的利好政策，例如針對改善性需求的政策繼續(xù)松綁，降低二套房首付比例，限購政策分區(qū)域逐步調整。

  回暖 上周房地產市場升溫明顯

  中國指數(shù)研究院3月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上周（2015年3月8日至3月14日），24個主要一二線城市住宅成交面積較前一周（3月1日至3月7日）上升27.6%。隨著兩會落下帷幕，中央對房地產業(yè)的正面肯定與支持使得市場信心得以提振，開發(fā)商亦加快推盤節(jié)奏，樓市有望迎來三月小陽春。

  其中，一線城市總體成交量環(huán)比漲幅達25.6%，其中上海漲幅最大，達48%，深圳漲幅也超過20%，僅廣州微降3.1%。二線代表城市成交總量較前一周上漲28.2%，超七成城市呈現(xiàn)環(huán)比上漲。其中，昆明、?？诔山涣糠叮瑵q幅分別達109.8%和106.4%，青島也有超60%的上漲。同時，溫州、廈門、貴陽、大連及福州等成交量環(huán)比出現(xiàn)下降的城市中，降幅均未超過兩成。

  截至3月14日，CREIS中指數(shù)據(jù)監(jiān)測的12個主要代表城市庫存總量環(huán)比上周下降1.02%。盡管節(jié)后推盤量有所回升，但成交回升相對更為迅速，各地庫存總量繼續(xù)減少。其中，合肥庫存下降2.6%，上海、南京、蘇州、溫州上周庫存降幅也在1%以上，僅深圳庫存略有上漲，漲幅為0.11%。

  不僅是住宅市場，土地市場也呈現(xiàn)明顯升溫跡象。上周，中指院監(jiān)測的全國40大中城市推地總量環(huán)比增加24%；其中，住宅用地推出量環(huán)比增加79%，武漢推出量最大。成交方面，主要城市成交量環(huán)比增加136%；住宅用地成交環(huán)比大幅上漲8倍，天津成交量最大。出讓金方面，主要城市環(huán)比增加38%。

  中原地產研究中心同日發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，上周，受監(jiān)測的54城市成交量快速復蘇，一周簽約套數(shù)為4.54萬套，環(huán)比前一周上漲了20.7%。

  中原地產首席分析師張大偉認為，在春節(jié)后一個月，市場已經(jīng)基本恢復到春節(jié)前一周的正常水平。從不同城市區(qū)域看，一二線城市的表現(xiàn)明顯強于三四線城市?！皟蓵?，針對房地產市場的寬松政策將繼續(xù)出現(xiàn)，預計市場的整體走勢將會繼續(xù)向好，后續(xù)改善性需求的入市量將會有所增加”。

  轉向 因地施策以“穩(wěn)”為主

  今年政府工作報告指出，2015年房地產政策將堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自主和改善性住房需求，促進房地產平穩(wěn)健康發(fā)展。

  DTZ戴德梁行董事、華東區(qū)綜合住宅服務部主管伍惠敏表示，穩(wěn)定住房消費，是拉動國民經(jīng)濟的支柱?！罢⒉皇且績r跌，而是希望房價穩(wěn)定上升。這項政策出臺是給購房者一顆定心丸，這無疑對房地產行業(yè)形成利好。房地產市場將伴隨暖春的氣溫呈上揚曲線，該趨勢將貫穿整個2015年?！?

  此前經(jīng)濟學家厲以寧在接受記者采訪時也認為，中國經(jīng)濟中房地產業(yè)的作用不可低估。應該把老百姓最為關心的房子問題解決好，讓一般工薪階層買得起房。“沒有房地產帶動，經(jīng)濟增長的拉力是不夠的?！?

  美聯(lián)物業(yè)全國研究中心研究人員也指出，政府工作報告透露的信號是“穩(wěn)”。一方面，“穩(wěn)”住房地產業(yè)的投入量。十年高速發(fā)展之下，行業(yè)已提前透支大量需求，這對未來發(fā)展十分不利，為確保房地產業(yè)平穩(wěn)持續(xù)性助力經(jīng)濟增長，在現(xiàn)有局勢下，要穩(wěn)定房地產投資力度。另一方面，“穩(wěn)”住房地產業(yè)的輸出量。

  以山西省太原市為例，2015年目標便是改造23個城中村。從2015年起，太原市將用2年時間完成中環(huán)內46個城中村的改造任務，5年時間基本完成全市170個城中村改造任務。

  有業(yè)內人士指出，現(xiàn)階段，城市中心已沒有太多優(yōu)質地塊存留，因此，舊城改造的目的仍是騰挪出優(yōu)質土地。

  預期 利好政策或4月出臺

  “二套房首付比例目前各地執(zhí)行過嚴，6至7成的首付標準，是在2013年樓市最火爆時期出臺的抑制性政策，當時出臺的目的是嚴格控制改善性需求入市推高房價。” 中原地產市場總監(jiān)張大偉表示，現(xiàn)階段房地產市場已轉向，對改善性需求將繼續(xù)松綁。因此，二套房回歸5成首付是必然選擇。4月很有可能出臺相關政策。

  張大偉認為，二套房貸的首付變化，主要對一二線城市產生影響，這些城市的改善性需求總量較大。所以首付的降低將對一二線市場帶來比較積極的影響。而目前的三四線城市，因為市場供應已經(jīng)絕對過剩，這種情況下，二套房貸松綁帶來的影響不大。

  張大偉表示，除了未來不排除還會有其他稅費減免等政策支持改善性需求外，限購政策也將逐步調整?！澳壳叭珖鴪?zhí)行限購的城市只有5個，其中以一線城市為主，直接取消的可能性很小，而通過工作居住證、納稅證明等繞道進行放松的可能性較大?！?

  伍惠敏也認為，對于目前還在限購的城市來說，有取消或放松限購的可能性。例如對于中低端自住產品，除了采取公積金貸款調整、信貸調整，甚至可以用退稅來刺激住宅消費；對于高端改善性項目，本身在市場上的供應占比較少可在交易環(huán)節(jié)收稅，取代限購行政調控。此外，伍惠敏表示，2015年底前或許還有兩次降準。她認為，穩(wěn)健的貨幣政策還有進一步寬松的余地。

  伍惠敏預計，2015年房地產價格將穩(wěn)中有升?！爸械投藙傂枳≌姆績r漲幅在10%左右，高端改善性住宅的房價漲幅在5%到8%。”

  值得注意的是，CRIC研究中心研究員楊科偉表示，雖然房地產政策轉向，但投資方將轉向棚戶區(qū)改造、舊城改造等解決百姓民生問題的方向。因此，未來房地產市場仍然會向好，但對于開發(fā)商來說，不是每個開發(fā)商都能過好日子。

  楊科偉提醒，對于房地產行業(yè)，政策平穩(wěn)趨寬是確定的，但行業(yè)趨勢已變。長期來看，如今我國經(jīng)濟發(fā)展面臨的資源環(huán)境約束在加大，過去高投入、高消耗、偏重數(shù)量擴張的發(fā)展方式已經(jīng)難以為繼，必須推動經(jīng)濟在穩(wěn)定增長中優(yōu)化結構。房地產作為“調結構”的主要對象之一，行業(yè)規(guī)模不太可能再度擴張。與此同時，房地產行業(yè)數(shù)年高速發(fā)展已經(jīng)使得住房稀缺性下降，住房需求基本得到滿足，因此行業(yè)需求結構將持續(xù)變化。