18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2月70個大中城市住宅銷售價格變動數(shù)據(jù)。統(tǒng)計顯示，2月絕大多數(shù)城市房價跌回去年同期水平。另一方面，市場機構研究顯示，由于春節(jié)假期影響，2月樓市整體庫存略微回升，仍處于高位盤整時期。業(yè)內分析認為，兩會期間傳達出利好房地產市場的信號，正促使各地分城施策，出臺樓市調整新政。

  走勢 70城市房價同比無一上漲

  國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，從新建商品住宅(不含保障性住房)價格來看，70大中城市中環(huán)比下降的城市有66個，2個城市上漲，2個持平。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為0.2%，最低為下降1.3%。

  值得一提的是，與去年同月相比，2月70個大中城市中，價格下降的城市有69個，持平的城市有1個。2月同比價格變動中，最高為持平，最低為下降10.8%。

  從二手住宅價格變動情況來看，與上月相比，2月70個大中城市中價格下降的城市有61個，上漲的城市有5個，持平的城市有4個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為0.3%，最低為下降1.2%。

  與去年同月相比，2月70個大中城市中下降的城市有69個，上漲的城市有1個。同比價格變動中，最高漲幅為1.0%，最低為下降14.2%。

  國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉分析認為，春節(jié)假期因素促使房價環(huán)比降幅略有擴大。發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2月70個城市新建商品住宅價格環(huán)比綜合平均降幅比1月擴大0.1個百分點。

  “環(huán)比銷量因春節(jié)因素回落較多。”劉建偉說，2月適逢春節(jié)假期，房地產進入銷售淡季。從成交量看，70個大中城市新建商品住宅2月銷量比上月減少近10萬套。盡管一、二線城市2月新建商品住宅成交量回落較多，但部分三線城市在春節(jié)期間迎來了返鄉(xiāng)置業(yè)潮，成交量回落較少，個別城市成交量甚至有所放大。從近幾年的季節(jié)變化規(guī)律看，3月總體銷量將會比2月明顯回升。

  至于房價同比繼續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢，劉建偉認為，主要受到去年同期基數(shù)較高影響，使得今年2月房價同比繼續(xù)下降。

  鏈家地產市場研究部張旭分析認為，一二手房價格環(huán)比下降城市數(shù)量仍然居多，且新房有擴容趨勢，市場仍處低谷。盡管去年四季度價格下降城市陣容有所收縮，部分城市企穩(wěn)回升?！暗A期并未明朗，加之受春節(jié)影響，整體市場的觀望情緒仍然存在，價格呈現(xiàn)出在底部徘徊的態(tài)勢”。

  易居房地產研究院同日發(fā)布的研報顯示，從統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)可以看出，受監(jiān)測的城市均沒有出現(xiàn)同比上漲的態(tài)勢，這說明2月部分城市和房企依然在積極降價促銷。同時，也意味著2月70個城市房價都已跌回去年同期水平。

  庫存 樓市整體庫存高位盤整

  截至2月底，易居方面監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為27148萬平方米，環(huán)比增長0.1%，同比增長19.1%。同樣由于春節(jié)因素，房企的推盤節(jié)奏有所放緩。另一方面，樓市成交量比房企的推盤量略低，這使得2月庫存在1月短暫下降后繼續(xù)微幅回升，基本持平。綜合2014年第四季度以來的庫存走勢，庫存目前仍處于高位盤整的態(tài)勢。

  具體來看，在這35個城市中，有31個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中南京、長沙和北京等3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到61.5%、43.7%和43.5%。

  值得一提的是，三類城市中，僅一線城市庫存環(huán)比下跌。截至2月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3715、19099和4334萬平方米，環(huán)比增長分別為-0.9%、0.3和0.2%，同比增幅分別為34.2%、17.4%和15.3%。

  “其中，一線城市庫存在2015年1至2月均出現(xiàn)下行態(tài)勢，反映一線城市供求關系在發(fā)生微妙變化”。易居方面分析認為，二、三線城市2月庫存均出現(xiàn)小幅度回升。

  據(jù)悉，2月35個城市月度新增供應量大于新增成交量，是促使2月整體庫存出現(xiàn)小幅環(huán)比上升的主要原因。

  張旭告訴記者，從房企銷售情況來看，由于受到2月傳統(tǒng)假期銷售淡季的影響，1至2月商品住宅銷售面積、銷售額同比降幅均有所加大，樓市銷售數(shù)據(jù)并不樂觀。在年前各項托市政策尚未產生立竿見影的效果時，成交量下滑，房企并未完全擺脫去化壓力，尤其是二、三線城市在供應增加需求減少下，庫存量出現(xiàn)增加，價格也缺乏上漲動力。

  “3月之后在購房者入市需求增多的情況下，去化速度也將有所加快，2014年累積的庫存壓力將會明顯減弱”。張旭預測認為，部分一線城市以及庫存壓力較小的城市，或將出現(xiàn)房價止跌回升的跡象，但是樓市全面復蘇過程將比較緩慢，還將需要一段時間。

  從去年下半年以來，“去庫存”和“穩(wěn)定住房消費”、“支持合理的住房需求”成為政府現(xiàn)階段樓市政策的主要方向。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，盡管2月有春節(jié)假期因素影響，樓市成交量出現(xiàn)較為顯著下滑，在成交清淡的情況下，市場價格缺乏上漲動力?！安糠侄?、三、四線城市供應的結構性過剩是影響市場價格下滑的根本原因”。

  因此，胡景暉認為，在全國樓市“供、需、存、售、建”出現(xiàn)分化格局的實際情況下，未來一段時間我國樓市的“去庫存”將轉入長期化過程。

  前景 多地調整房地產政策

  易居方面認為，在絕大多數(shù)城市先后取消限購政策、二套房貸政策放寬、央行[微博]降息等背景下，各房企和各城市的去庫存速度仍有加快的空間。尤其是2015年以來的多項政策正在為樓市寒冬帶來暖意。例如，2月5日和28日央行兩次降準，以及政府工作報告中提出支持居民自住和改善性住房需求，都釋放出積極效應。

  易居研究院研究員嚴躍進分析表示，從部分城市來看，在“因地制宜，分城施策”的思路下，地方完全會出臺更為寬松的樓市政策，帶動市場成交量的上升。

  事實上，由于兩會期間傳出穩(wěn)定發(fā)展房地產市場的信號，業(yè)內普遍認為2015年房地產市場的政策面將繼續(xù)寬松。隨著兩會結束，部分城市已經(jīng)開始著手調整樓市政策。

  17日，濟南市發(fā)布相關通知，對首套自住住房已經(jīng)結清購房貸款，為改善居住條件購買二套自住普通商品房，申請使用住房公積金貸款的家庭，執(zhí)行首套房公積金貸款政策，即購買建筑面積90平方米(含)以下的商品房首付比例為20%。

  同日，寧波市通過《關于創(chuàng)新保障性住房提供方式的指導意見》，強調要保質保量保進度完成在建保障性住房項目，發(fā)揮市場作用，創(chuàng)新住房提供方式。

  中原地產首席分析師張大偉分析認為，到目前為止已經(jīng)有多地發(fā)布房地產刺激政策?！皟蓵Y束后，各地開始發(fā)布鼓勵自住及改善性需求的政策，主要集中在公積金政策以及回購庫存商品房做保障房等方面”。

  張大偉認為，2015年地方政府的樓市刺激政策將會繼續(xù)升級?！敖衲攴康禺a政策將延續(xù)去行政、重市場的調控思路，并有望在營業(yè)稅征收、限購等環(huán)節(jié)進一步放開，地方政府還可能直接出臺稅費減免和購房補貼等多種刺激政策”。

  胡景暉同樣表示，隨著宏觀經(jīng)濟“穩(wěn)增長”思路影響日漸擴大，未來我國關于經(jīng)濟領域的刺激“工具箱”預計將會進一步打開。隨著貨幣政策偏向寬松的調整和公積金盤活政策的起效，以及未來地方政府對房產交易環(huán)節(jié)稅費等政策調整的落地，樓市消化存量預計將會有所加快，價格也將逐步趨穩(wěn)，但是價格徹底走出低谷預計仍需較長時日。