北京城建集團建設公司項目經(jīng)理張勝利正在主導郭公莊一期公共租賃住房項目的建設，今年開始預制化吊裝。該項目擁有雙重身份，它是全國工程質(zhì)量治理兩年行動方案落地的一個工地，也是北京市少數(shù)已在保障性住房建設全面推行住宅產(chǎn)業(yè)化的項目。

  這是北京城建首個產(chǎn)業(yè)化項目。張勝利告訴中國房地產(chǎn)報記者：“過去的保障房建設多限于個別樓棟、個別部位用一些疊合板、預制樓梯板，但這個項目要100%做產(chǎn)業(yè)化，預制化率在40%左右?！?

  北京市于2014年決定在保障性住房中全面實施住宅產(chǎn)業(yè)化，同年，北京成為國家住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化綜合試點城市。中國房地產(chǎn)報記者了解到，住宅產(chǎn)業(yè)化已在2014年10月寫進含有住宅地塊的土地招拍掛文件中，配建保障房面積達不到要求的產(chǎn)業(yè)化比例，差額面積將落在商品房建設上。這意味著，北京市的住宅產(chǎn)業(yè)化建設正推廣到商品房領(lǐng)域，這也被業(yè)內(nèi)人士視為住宅產(chǎn)業(yè)化升級的一個里程碑。

  保障性住房全面推廣

  住宅產(chǎn)業(yè)化和兩年工程質(zhì)量治理行動這兩件關(guān)乎未來建筑業(yè)發(fā)展的大事，不失時機地走在了一起，它們同時“出現(xiàn)”在中國眾多的工地里，為建筑業(yè)的健康發(fā)展保駕護航。

  郭公莊一期公租房項目便是其中的一個項目。該項目與住建部的要求有所不同的是，北京市實行的八方主體責任制，除了建設、勘察、設計、施工總承包、監(jiān)理單位的法定代表人、項目負責人以外，為建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)供應預拌混凝土、預制混凝土構(gòu)件、鋼筋的企業(yè)的法定代表人也要簽署法定代表人授權(quán)書、工程質(zhì)量終身責任承諾書。

  上述規(guī)定寫入北京市住建委和市規(guī)劃委于2015年1月29日聯(lián)合發(fā)布的《北京市建設工程質(zhì)量終身責任承諾制實施辦法》，面向新開工建設、已開工正在建設的建設工程。

  北京市對預拌混凝土、預制構(gòu)件、鋼筋供應商的責任要求有著現(xiàn)實的迫切性。2014年8月，北京市住建委發(fā)布了《關(guān)于在本市保障性住房中實施綠色建筑行動的若干指導意見》（以下簡稱《指導意見》），將住房實施產(chǎn)業(yè)化視為綠色建筑行動的重要組成部分，并于當年10月1日起實施。

  北京市住房保障辦公室相關(guān)人士介紹，早期在保障房推廣住宅產(chǎn)業(yè)化，按照一刀切的標準推進難度較大，不同類別的保障房的供地、資金來源、建設維護等不同，需結(jié)合建設管理特點分類實施?！斑^去保障房實施產(chǎn)業(yè)化的要求相對寬松，未來的產(chǎn)業(yè)化程度會越來越高?！币晃蛔≌a(chǎn)業(yè)化圈內(nèi)人士說。

  目前，全面執(zhí)行住宅產(chǎn)業(yè)化的保障性住房項目已有北京建工六建承建的馬駒橋公租房項目、中國新興保信建設總公司承建的溫泉公租房項目。同郭公莊一期公租房項目一樣，前兩個項目的預制構(gòu)件內(nèi)部也預埋了一個白色芯片，這個芯片構(gòu)成了構(gòu)件的“身份證”，包含構(gòu)件尺寸、名稱、用途等信息。

  商品房也推產(chǎn)業(yè)化

  在保障性住房積極推行住宅產(chǎn)業(yè)化的同時，關(guān)于住宅產(chǎn)業(yè)化要求寫入商品房地塊招拍掛文件的消息也在業(yè)內(nèi)盛傳。上述圈內(nèi)人士介紹，從2014年10月份開始，北京市政府在土地招拍掛文件中提出了住宅產(chǎn)業(yè)化的要求，但多集中于保障性住房。

  而中國房地產(chǎn)報記者持有的一份北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)中心起步區(qū)項目一期用地的招標文件文檔顯示，其中建設項目規(guī)劃條件提出了關(guān)于住宅產(chǎn)業(yè)化方面的要求，并且不僅限于保障性住房。這塊地由綠地集團于2015年1月末拍得。

  該招標文件寫明，地上建筑規(guī)模超過10萬平方米的商品住房項目，按不低于住宅地上建筑規(guī)模的60%實施產(chǎn)業(yè)化；地上建筑規(guī)模超過5萬平方米、低于10萬平方米的商品住房項目，按不低于地上建筑規(guī)模的40%實施住宅產(chǎn)業(yè)化（如為含住宅的多功能用地項目，以住宅部分的地上建筑規(guī)模核算）。公共租賃住房、經(jīng)濟適用房、限價商品房、棚戶區(qū)改造安置房地上建筑應100%實施住宅產(chǎn)業(yè)化。

  上述昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)地塊的規(guī)劃建筑面積為43萬平方米，配建限價商品房約為9.96萬平方米，可售商品住宅建筑面積約為20萬平方米，兩項相加，粗略計算，住宅建筑面積約為近30萬平方米，按60%實施產(chǎn)業(yè)化的要求，即要有18萬平方米實施產(chǎn)業(yè)化，除去近10萬平方米的限價商品房面積，可售商品房住宅還需為產(chǎn)業(yè)化實施預留8萬平方米的空間。

  北京市住房和城鄉(xiāng)建設科技促進中心相關(guān)人士證實稱，“含住宅的地塊，沒有特殊情2014年，我國宏觀經(jīng)濟從高速增長狀態(tài)進入“三期疊加”的新常態(tài)，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)得到不斷優(yōu)化調(diào)整。但產(chǎn)能過剩問題依然突出，已成為我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的一大障礙。為此，國家出臺多種政策化解過剩產(chǎn)能。

  中國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整正在進行，銀行如何通過信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，化解過剩產(chǎn)能，助力產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級？

  2013年末，監(jiān)管機構(gòu)就已經(jīng)要求商業(yè)銀行切實加強信貸管理，嚴把政策界限、嚴格準入標準、嚴把審批關(guān)口。對鋼鐵、水泥、電解鋁、平板玻璃等產(chǎn)能嚴重過剩行業(yè)的授信，按照 “消化一批、轉(zhuǎn)移一批、整合一批、淘汰一批”的路徑，區(qū)別對待、分類施策，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。

  但是銀行該怎么完成這種“消化、轉(zhuǎn)移、整合、淘汰”？

  對于這項工作，主管對公業(yè)務的光大銀行相關(guān)負責人形象地稱之為“騰籠換鳥”。

  “騰籠”中的“保”和“壓”

  簡單的“騰籠換鳥”只有兩步：把籠子里原有的東西騰出來；將新的東西放進去。但是這種簡單粗暴式的業(yè)務結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，無論對于銀行自身還是整體經(jīng)濟、社會穩(wěn)定，都將造成難以想象的傷害。因此，對于銀行信貸這只“籠子”里的“鳥”要分清主次，一步一步地“騰”出來。

[Page]   來自光大銀行的資料顯示，為了騰出 “籠子”里嚴重過剩行業(yè)授信這只鳥，該行嚴格落實差異化信貸政策。按照“一戶一策”、“有保有壓”原則，對產(chǎn)能嚴重過剩行業(yè)貸款進行限額管理，控制新增，并逐步壓降信貸存量。截至2014年末，光大銀行在鋼鐵、水泥、電解鋁、平板玻璃、造船5個產(chǎn)能嚴重過剩行業(yè)的授信余額較年初下降了472億元，壓縮幅度達26%；5個產(chǎn)能嚴重過剩行業(yè)貸款占對公全部貸款的比重較年初下降了4個百分點，高于同業(yè)金融機構(gòu)壓縮幅度。這一步就是“壓”，但“壓”的不是全部，是“籠子”里最羸弱的“鳥”

  被“壓”到銀行授信這只籠子之外的鳥是否任其死掉？留在籠子里的“鳥”又將如何讓他們更健碩？答案就是光大銀行對待過剩產(chǎn)能行業(yè)原則中的“?！?

  在“退出”的同時，光大銀行通過推動兼并重組、創(chuàng)新信貸方式，促進部分產(chǎn)能過剩行業(yè)的消化、轉(zhuǎn)移、整合、淘汰，促進其健康發(fā)展。對于龍頭企業(yè)，在逐步減少信貸存量的同時，繼續(xù)支持企業(yè)兼并重組；支持過剩產(chǎn)能企業(yè)節(jié)能減排技術(shù)改造、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整、環(huán)保升級等項目。這種舉措無疑收到了良好的效果。

  發(fā)改委發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，化解產(chǎn)能過剩的努力在2014年收到初步成效。88家重點大型鋼鐵企業(yè)2014年前11個月實現(xiàn)利潤244億元，同比增長51.6%；水泥行業(yè)實現(xiàn)利潤530億元，同比增長22.5%。船舶行業(yè)規(guī)模以上企業(yè)2014年前5個月實現(xiàn)利潤25億元，同比增長9.2%。

  騰出來的“籠子”換什么“鳥”？

  “騰籠換鳥”的目的是銀行通過信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，化解過剩產(chǎn)能，助力產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。因此，通過壓縮產(chǎn)能過剩行業(yè)，光大銀行將騰挪出來的信貸資源，優(yōu)先投向民生消費、“三農(nóng)”、戰(zhàn)略新興行業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)等重點民生領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)，并出臺多種具體舉措，加速信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整。光大銀行看中了三大領(lǐng)域，并且開始了行動。

  專項劃出城鎮(zhèn)化建設信貸額度，用于支持棚戶區(qū)、舊城改造、安置房項目、土地綜合治理等惠及民生的重點工程；

  進一步加大對“三農(nóng)”的信貸支持力度，2014年，投向農(nóng)林牧漁等“三農(nóng)”產(chǎn)業(yè)的貸款規(guī)模保持快速增長，年增幅達138%；

  結(jié)合“一路一帶”、“京津冀區(qū)域一體化協(xié)同發(fā)展”戰(zhàn)略，進一步加大對有市場發(fā)展前景的先進制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、節(jié)能環(huán)保、醫(yī)藥衛(wèi)生、文化教育、服務業(yè)、高端裝備制造業(yè)的資金支持力度。年度新增貸款投放中，超過六成投向了上述行業(yè)。

  作為國內(nèi)首家“碳中和”銀行， 2015年，光大銀行將繼續(xù)兼顧業(yè)務發(fā)展和社會責任，順應節(jié)能減排政策導向，利用豐富的金融產(chǎn)品和靈活的體制優(yōu)勢，不斷推動綠色信貸融資、創(chuàng)新產(chǎn)品，為化解產(chǎn)能過剩，建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會貢獻自己的力量。

  在“騰籠換鳥”中規(guī)避風險

  化解過剩產(chǎn)能助力產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，是銀行“騰籠換鳥”的社會意義，而對于銀行自身的意義，按照光大銀行相關(guān)負責人的話說，這種業(yè)務結(jié)構(gòu)的調(diào)整，起到了預防、化解風險的作用。

  2014年中央經(jīng)濟工作會議指出，我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)正從以增量擴能為主轉(zhuǎn)向以調(diào)整存量、做優(yōu)增量并存為主的深度調(diào)整，并提出“全面化解產(chǎn)能過?！薄＿@意味著，我國經(jīng)濟仍然面臨著產(chǎn)能過剩、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理問題。在未來相當長的一段時間內(nèi)，“去產(chǎn)能化”仍將是產(chǎn)能過剩行業(yè)的“新常態(tài)”。

  隨著中央經(jīng)濟工作會議“全面化解產(chǎn)能過?！被{(diào)的提出，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、化解過剩產(chǎn)能的進程勢必被加速推進，這也加大了銀行面臨的風險敞口。中國銀行業(yè)協(xié)會公布的《中國銀行家調(diào)查報告2014》顯示，淘汰落后產(chǎn)能產(chǎn)生的信貸風險位列銀行家風險關(guān)注度第二位。這反映出，化解過剩產(chǎn)能并非一帆風順，其中蘊含的風險需高度警惕。

  “在2015年全面化解過剩產(chǎn)能進程中，光大銀行要進一步充分利用市場機制作用，積極探索并建立化解產(chǎn)能過剩長效機制，優(yōu)化信貸資源配置，擴大兼并重組融資渠道，持續(xù)支持產(chǎn)能過剩行業(yè)優(yōu)勢企業(yè)"走出去"，并向有利于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的行業(yè)和項目傾斜。”光大銀行相關(guān)負責人說。況，都是這樣要求的。”并稱，2014年7月的土地出讓規(guī)劃條件里已有這一要求，這些地塊三個月后將陸續(xù)入市。

  不過，讓人費解的是，這項寫進建設項目規(guī)劃條件的要求來自于一項正在起草的關(guān)于住宅產(chǎn)業(yè)化的新政策，該政策對住宅產(chǎn)業(yè)化提出了路徑、目標。上述圈內(nèi)人士告訴中國房地產(chǎn)報記者，這次政策文件曾兩次報送北京市政府辦公廳，被打了回來，要求梳理好配套政策?！叭ツ?月本來就要出這個政策，一直沒有出來，但現(xiàn)在已經(jīng)在照這個政策的要求做?！笨偟膩碚f，要提高房屋質(zhì)量，就要解決兩方面的問題：物和人。就物而言，是要保證建造房屋的部品、材料質(zhì)量過關(guān)；就人而言，是要提高施工者的專業(yè)水準。由于我國的建筑業(yè)素來缺乏對工人的培訓，彌補工人技能上差距的最好方法，就是盡可能用產(chǎn)業(yè)化的手段代替現(xiàn)場施工。與此同時，產(chǎn)業(yè)化裝配代替現(xiàn)場濕作業(yè)，減少揚塵和建筑垃圾，也被視為治理空氣污染，改善居住環(huán)境的一個途徑。