5月10日央行宣布降息0.25%，對(duì)于庫(kù)存量大去化壓力大的樓市而言，期望降息能帶來(lái)5月房?jī)r(jià)、成交量的大幅上漲似乎不太現(xiàn)實(shí)。

  根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月15日發(fā)布的最新的《2015年1-3月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售情況》（下稱(chēng)《1－3月份開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售情況》），1-3月份，商品房銷(xiāo)售面積18254萬(wàn)平方米，同比下降9.2%，降幅比1-2月份收窄7.1％。其中住宅銷(xiāo)售面積下降9.8%。

  與之相對(duì)應(yīng)的是，房地產(chǎn)投資增速也在下滑。2015年1-3月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資16651億元，同比名義增長(zhǎng)8.5%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)9.5%），增速比1-2月份回落1.9％。其中，住宅投資11156億元，增長(zhǎng)5.9%，增速回落3.2％。

  億翰智庫(kù)研究總監(jiān)張化東對(duì)此分析指出，由于此前市場(chǎng)去化不好，房企推遲開(kāi)盤(pán)和已推未售的資源還非常充足。房企去年至今一直以去庫(kù)存為主，存量消化階段（去庫(kù)存）意味著二季度很難出現(xiàn)新開(kāi)工的回升，所以一系列的降息降準(zhǔn)政策短期提振地產(chǎn)投資的效果一般。

  “直到地產(chǎn)投資被拉起來(lái)為止，經(jīng)濟(jì)政策的放松腳步將不會(huì)停止?！睆埢瘱|認(rèn)為，這個(gè)時(shí)點(diǎn)上經(jīng)濟(jì)政策還會(huì)進(jìn)一步放松。由于地產(chǎn)投資目前依然處于對(duì)政策反應(yīng)的弱彈性區(qū)域，未來(lái)進(jìn)一步出臺(tái)降息降準(zhǔn)政策空間非常之大。

  世邦魏理仕杭州分公司董事總經(jīng)理馬英樞也表示，以杭州庫(kù)存高達(dá)16萬(wàn)套來(lái)看，并不是幾次降息能解決問(wèn)題的，而是要靠土地推出量的宏觀調(diào)節(jié)與房企營(yíng)銷(xiāo)能力相結(jié)合來(lái)實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存。

  他認(rèn)為，以往都是靠貨幣政策、雙限取消來(lái)加快去庫(kù)存，而現(xiàn)在地方政府應(yīng)該多發(fā)揮主動(dòng)性，但增加去化速度的政策目前也不宜過(guò)于激進(jìn)。

  而為了阻擋房地產(chǎn)投資下滑的趨勢(shì)，無(wú)論中央還是地方政府確實(shí)正在積極調(diào)整土地供應(yīng)端。

  投資下滑暫未扭轉(zhuǎn)

  房地產(chǎn)投資下滑，主要壓力來(lái)自于房企利潤(rùn)的下滑?？硕鹧芯恐行慕诎l(fā)布的《A股房企財(cái)務(wù)指標(biāo)TOP20榜單》顯示，利潤(rùn)排名前十的房企大部分都在做多元化，開(kāi)辟新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

  根據(jù)2014年135家A股上市房企財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，行業(yè)銷(xiāo)售毛利率和凈利率呈慣性下滑態(tài)勢(shì)，分別下降1.03和1.57個(gè)百分點(diǎn)至32.57%和11.74%。開(kāi)發(fā)綜合成本上揚(yáng)與房?jī)r(jià)下行調(diào)整碰頭，在持續(xù)壓縮行業(yè)盈利空間。相較2013年3.87個(gè)百分點(diǎn)的降幅，2014年行業(yè)毛利潤(rùn)率收縮幅度有所下降。

  利潤(rùn)下滑又與銷(xiāo)售密不可分，環(huán)環(huán)相扣，庫(kù)存的積壓顯得如此窘迫。今年3月末，全國(guó)商品房待售面積64998萬(wàn)平方米，比2月末增加1076萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加639萬(wàn)平方米。而1-3月份商品房銷(xiāo)售面積和金額也在下降，以東部地區(qū)為例，商品房銷(xiāo)售面積8542萬(wàn)平方米，同比下降11.9%，銷(xiāo)售額7120億元，下降10.8%。

  據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，2014年末，A股135家房企存貨達(dá)2.21萬(wàn)億元，同比上升15%，但由于房企普遍壓縮拿地和開(kāi)工力度，漲幅較上年收窄11％。

  2014年大型房企庫(kù)存微升5%，增幅同比減少18%。萬(wàn)科庫(kù)存管控能力最佳，通過(guò)減少拿地和積極去化，企業(yè)庫(kù)存反而減少了4%。招商地產(chǎn)庫(kù)存上升29%，相比18%的銷(xiāo)售增長(zhǎng)，庫(kù)存有輕度積壓現(xiàn)象。中型房企庫(kù)存水平上升23%，分化比較嚴(yán)重，除了泰禾集團(tuán)、陽(yáng)光城、中南建設(shè)外，其它中型房企庫(kù)存升勢(shì)溫和。

  庫(kù)存量加大的同時(shí)，中、西部地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速回落也比較明顯。《1-3月份開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售情況》顯示，1-3月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10003億元，同比增長(zhǎng)9.5%，增速比1-2月份回落1.9％；中部地區(qū)投資3116億元，增長(zhǎng)6.9%，增速提高0.2％；西部地區(qū)投資3531億元，增長(zhǎng)7.5%，增速回落3.6％。

  張化東進(jìn)而分析，地價(jià)房?jī)r(jià)差的水平直接影響房企利潤(rùn)，進(jìn)而也影響房地產(chǎn)投資?？梢哉f(shuō)，房企利潤(rùn)實(shí)質(zhì)上是由地價(jià)決定的。

  例如4月16日，大名城豪擲50億元拿下上海兩塊地，其中一塊成交樓板價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，而地塊周邊在售的一手樓均價(jià)3.78萬(wàn)元/平方米；4月29日，藍(lán)光地產(chǎn)以19.53億元競(jìng)得合肥高新區(qū)宅地，樓面價(jià)5543元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)123.68%。地價(jià)高企的結(jié)果就是擠壓房企利潤(rùn)。

  在地價(jià)不下降、房?jī)r(jià)沒(méi)有明顯上升的情況下，房企利潤(rùn)下降，房地產(chǎn)投資增速也隨之放緩。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：1－3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金27892億元，同比下降2.9%。

  土地新政密集出臺(tái)

  “降地價(jià)是要把土地供給拉起來(lái)，三四線城市房?jī)r(jià)漲不起來(lái)，成交量變大，都是因?yàn)橥恋貎r(jià)格沒(méi)有上漲?！?張化東指出，地產(chǎn)投資回升將成為判斷整個(gè)經(jīng)濟(jì)政策寬松進(jìn)程非常關(guān)鍵的指標(biāo)。

  張化東認(rèn)為，地價(jià)將決定地產(chǎn)投資從而決定經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。依照目前的地價(jià)房?jī)r(jià)差的水平看，地產(chǎn)投資回升還有很大的阻力。

  對(duì)地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，2004年開(kāi)始到2013年地產(chǎn)的大牛市的驅(qū)動(dòng)力實(shí)際來(lái)自于供給端的土地招拍掛制度。而未來(lái)十年地產(chǎn)行業(yè)的驅(qū)動(dòng)力同樣會(huì)來(lái)源于供給端的改革。

  政府也已經(jīng)開(kāi)始調(diào)整土地供應(yīng)。業(yè)界認(rèn)為，3月27日國(guó)土資源部和住建部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)“3·27”新政），是一個(gè)具有突破意義的政策，是本輪政策寬松之于地產(chǎn)行業(yè)的勝負(fù)手。能否成功地從供給端形成有效規(guī)制將決定經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇大趨勢(shì)，更決定了未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的路徑。

  1-3月份，房企土地購(gòu)置面積4051萬(wàn)平方米，同比下降32.4%，降幅比1-2月份擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款1123億元，下降27.8%，降幅收窄2.4個(gè)百分點(diǎn)。

  一線城市的土地成交甚至已經(jīng)出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，比如上海今年至今（5.10）經(jīng)營(yíng)性土地（不包含工業(yè)用地）成交51幅，成交面積240.76 公頃，成交金額401.78億元，累積同比分別下滑40.7 %、33.2%和29.9%。其中住宅累積分別同比下滑28.2%、39.4%和47.6%。

  因此，4月29日，上海出臺(tái)《上海市城市更新實(shí)施辦法》，允許有條件實(shí)現(xiàn)土地變性。據(jù)上海市國(guó)土局介紹，隨著土地利用遭遇“天花板”，本市城建工作將擺脫規(guī)模擴(kuò)張，更加注重存量更新。將在符合區(qū)域發(fā)展導(dǎo)向和國(guó)家規(guī)劃土地法規(guī)要求的前提下，允許用地性質(zhì)的兼容與轉(zhuǎn)換。

  上海中原研究咨詢(xún)部高級(jí)經(jīng)理龔敏表示，《上海市城市更新實(shí)施辦法》標(biāo)志著上海已經(jīng)進(jìn)入以存量開(kāi)發(fā)為主的“內(nèi)涵增長(zhǎng)”時(shí)代，上海市中心拆遷成本高、舊區(qū)改造不可能一蹴而就、郊區(qū)地塊也要隨配套投入情況而供地，所以上海加大土地供應(yīng)力度可能性并不大。

  DTZ戴德梁行董事、華東區(qū)估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部主管顧悅?cè)绱饲敖邮?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)分析指出，2014年上海市新增建設(shè)用地規(guī)模為18.84平方公里，土地市場(chǎng)供應(yīng)銳減已成定局，但目前上海市可供盤(pán)活的工業(yè)用地存量達(dá)195平方公里，這將成為解決未來(lái)建設(shè)用地供應(yīng)缺口的重要途徑。

  值得一提的是，克而瑞研究中心研究員楊科偉指出，降息導(dǎo)致資金成本的降低，必然會(huì)激化企業(yè)對(duì)優(yōu)質(zhì)土地的競(jìng)爭(zhēng)，一線城市核心區(qū)域地塊的爭(zhēng)奪將進(jìn)一步加劇。但在成交規(guī)模上，“3·27”新政落地之后，今年大部分城市土地供應(yīng)調(diào)減已成定局，因此年內(nèi)土地成交規(guī)模的下行趨勢(shì)還是難以出現(xiàn)根本性的改變。