一房牽動眾人心，記者四看探究竟。由于身負(fù)發(fā)展、民生、投資等多重屬性，房地產(chǎn)市場的起起伏伏也被賦予了多種含義。房價漲跌，令人糾結(jié)；樓市調(diào)控，引人注目；民生改善，讓人期盼。只有沖破利益、情感等浮云的遮蔽，不糾纏于一時、一域的進退，才能將房地產(chǎn)市場看個清清楚楚、明明白白、真真切切。

  一看——

  波動屬正常

  近一段時間以來，我國房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)了一定程度的波動，在部分城市、部分區(qū)域，房價波動幅度還較大。值得注意的是，看似矛盾的“房地產(chǎn)泡沫論”和“房地產(chǎn)崩盤論”，同時在此輪行情中滋長、發(fā)酵、蔓延。房價一漲，就稱“有泡沫”；房價一跌，就呼“要崩盤”。類似言論，以自媒體平臺尤甚。筆者以為，脫離房地產(chǎn)的市場規(guī)律、政策背景和消費預(yù)期，臉譜化地看待房價短期漲跌，恐失公允。

  世界上沒有只漲不跌的市場，也沒有只跌不漲的買賣。承載著消費、投資、民生等多種屬性的房地產(chǎn)市場，沉浮起落是市場規(guī)律使然。倘若過于糾結(jié)短期房價漲跌、波動，缺乏對房價長期性、趨勢性、規(guī)律性的理性預(yù)期，就會糾纏于一時、一域的得失，難以窺見整個市場的全貌，也難以得出全面結(jié)論，進而作出正確決策。

  有形的漲跌，是無形的市場規(guī)律運行的結(jié)果。當(dāng)前，一、二線和三、四線城市的房地產(chǎn)市場，可謂幾家歡喜幾家愁。其間，供求關(guān)系的變遷在很大程度上左右著房價。一、二線城市由于土地稀缺、房屋稀缺，特別是個別地段的學(xué)區(qū)房、小戶型資源稀缺，更是一房難求，剛性需求和改善型需求給房價上行注入了動力。反觀三、四線城市，由于前期一擁而上的房地產(chǎn)項目提供了豐沛的存量，在房地產(chǎn)市場低迷的預(yù)期下，需求端發(fā)力不足，使得三、四線城市房價整體低位運行。但這也是對前期市場過熱的正常回調(diào)。倘若以三、四線城市房價為錨定，由此判斷一、二線城市房價有泡沫，又或者，以一、二線城市成交量為標(biāo)準(zhǔn)，由此推斷三、四線城市房市要崩盤，都是不可取的。

  表層的漲跌，是深層的政府分類調(diào)控的反映。房地產(chǎn)市場不是鐵板一塊，政府調(diào)控手段也日益多元。近年來，從中央到地方的政府和部門，堅持分類調(diào)控、因地施策，突出政策調(diào)整的針對性、差異化。給那些房價高企的一、二線城市吃“退燒藥”，調(diào)控重點放在防止房價過快上漲上，通過采取限購措施、增加購房成本、提高保障房供應(yīng)等手段，降低房價大漲預(yù)期。給那些房價下行壓力較大的三、四線城市打“預(yù)防針”，采取嚴(yán)格控制土地供應(yīng)、積極回購存量商品房等措施，確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。從近一段時間的70個大中城市房價運行軌跡來看，個性化的分類調(diào)控正在發(fā)揮作用。

  客觀的漲跌，是主觀的消費心理分化的必然。有人的地方就有市場，有市場的地方就有預(yù)期。而預(yù)期，正是影響價格走向的重要因素。經(jīng)過數(shù)年的深度調(diào)整、轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)市場參與者的消費預(yù)期也在逐步分化。熱點城市、熱點區(qū)域的購房者，部分人從心理上認(rèn)為其所在區(qū)域的房價已調(diào)整到位，在限購政策松綁、購房成本降低，及行政規(guī)劃政策的激勵下，不再一味持幣觀望。偏冷城市或區(qū)域的購房者，從此前認(rèn)定房價只漲不跌的恐慌中冷靜下來，也不再盲目貸款消費。分化的心理造就了分化的市場，體現(xiàn)在價格上就是房價的漲跌不一。

  風(fēng)物長宜放眼量。只有跳出短期房價波動，才能更加清晰地掌握房地產(chǎn)市場的脈絡(luò)和趨勢，隨勢而動，趁勢而為。如果將房地產(chǎn)市場放在中國經(jīng)濟宏觀環(huán)境下，就不難發(fā)現(xiàn)，中國離“2030年城鎮(zhèn)化率達(dá)70%”的目標(biāo)仍有相當(dāng)長一段路要走，房地產(chǎn)在其間仍需大有作為；經(jīng)濟新常態(tài)之下，房地產(chǎn)作為一個關(guān)聯(lián)度高、涉及面廣、帶動力強的產(chǎn)業(yè)，在其間仍具有較大發(fā)展空間。而如果將房地產(chǎn)市場放在民生改善的微觀背景之下，也不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前大量剛性需求和改善型需求依舊十分旺盛……可以說，房地產(chǎn)市場在相當(dāng)長一段時間內(nèi)，仍將處于上升時期，不存在所謂“崩盤”之憂。

  當(dāng)然，這并不是說房價會隨著市場的繁榮而一路走高。隨著宏觀調(diào)控政策的科學(xué)高效，房地產(chǎn)自身調(diào)整步伐的深入持續(xù)，消費者消費心態(tài)的理性成熟，房價已不再具備暴漲的條件，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也正逐步作別黃金時代，迎來更加理性、成熟的新階段。中國經(jīng)濟新常態(tài)的重要內(nèi)涵之一，便是實現(xiàn)有質(zhì)量的增長，房地產(chǎn)行業(yè)同樣也不能例外。

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  二看——

  回暖穩(wěn)增長

  近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)，6月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市分別有27個和42個，分別比上月增加7個和5個。

  房地產(chǎn)市場量價齊增、庫存下行的態(tài)勢表明，隨著中央特別是各地一系列利好政策的刺激，市場需求持續(xù)釋放，市場成交逐步回升，樓市逐步回暖趨勢基本確立。在當(dāng)前經(jīng)濟下行壓力不斷加大的形勢下，房地產(chǎn)市場的逐步回暖和平穩(wěn)發(fā)展，無疑是個好消息。

  在不少人看來，所謂房地產(chǎn)無非就是開發(fā)商買地、蓋樓、賣房。但事實上，房地產(chǎn)一頭連著投資、一頭連著消費，是一個關(guān)聯(lián)效應(yīng)十分明顯的行業(yè)。保持房地產(chǎn)的穩(wěn)定健康發(fā)展，對穩(wěn)定投資、擴大消費、增加財政，進而對穩(wěn)定增長有著十分重要的意義。

  2015年，我國國民經(jīng)濟的目標(biāo)增速是7%左右。要完成這一目標(biāo)，就必須充分發(fā)揮好消費的基礎(chǔ)性作用和投資的關(guān)鍵性作用，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展更是至關(guān)重要。一份研究資料表明，房地產(chǎn)投資每變動1%，將導(dǎo)致總產(chǎn)出和GDP在原基礎(chǔ)上分別變動0.25%，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額在原基礎(chǔ)上變動0.57%，社會消費品零售總額在原基礎(chǔ)上變動0.088%。

  可見，房地產(chǎn)行業(yè)具有“牽一發(fā)而動全身”的功效，其平穩(wěn)健康發(fā)展，將會對整個國民經(jīng)濟持續(xù)增長形成重要支撐。

  作為拉動經(jīng)濟增長的重要力量，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，也將帶動許多相關(guān)行業(yè)的生產(chǎn)和消費。據(jù)統(tǒng)計，我國每年鋼材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)；與房地產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)的行業(yè)達(dá)60多個，關(guān)聯(lián)行業(yè)100多個。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，僅住宅建設(shè)需要的建筑材料和零部件就達(dá)2000種以上；每增加1億元的住宅投資，其他23個相關(guān)產(chǎn)業(yè)就相應(yīng)增加投入1.479億元；住宅消費的提高能帶動建材、化工、家電、裝飾及家具等生活資料和生活消費資料的相應(yīng)增長，其比率大約是1∶6。換言之，房地產(chǎn)市場的發(fā)展，不僅能帶動鋼鐵、水泥等產(chǎn)能過剩行業(yè)的產(chǎn)能消化；也將帶動家居建材、家電等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進消費結(jié)構(gòu)升級和產(chǎn)品更新?lián)Q代。

  從擴大消費需求的角度看，我國市場對房地產(chǎn)仍然有一定的市場需求空間。一方面，我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的階段，我國城鎮(zhèn)人口達(dá)6.7億，到2030年城鎮(zhèn)化率要達(dá)到70%，還有大量的人口進城?！叭齻€一億人”的城鎮(zhèn)化，將帶來大量的農(nóng)村危房、城中村、城鎮(zhèn)棚戶區(qū)的改造，產(chǎn)生巨大的住房需求。另一方面，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，改善性需求將持續(xù)釋放；隨著“單獨二胎”政策的放開，將給不少家庭帶來新的住房需求等等。這些因素都將為房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展提供廣闊的市場空間。

  與此同時，我們也不應(yīng)該寄望地方政府繼續(xù)用大手筆投資的方式來刺激房地產(chǎn)行業(yè)，進而拉動GDP增長。畢竟，這種調(diào)控方式很容易導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率太高，或?qū)е沦Y金鏈斷裂，對實體經(jīng)濟發(fā)展帶來更多負(fù)面作用。

  不指望對房地產(chǎn)拉動搞“強刺激”，并不意味著就不發(fā)展房地產(chǎn)。鑒于房地產(chǎn)對于拉動經(jīng)濟增長的重要作用，我國房地產(chǎn)行業(yè)的首要任務(wù)仍然是保持平穩(wěn)發(fā)展，穩(wěn)定住房消費，為整體經(jīng)濟實現(xiàn)保增長目標(biāo)提供保障。

  不久前，國務(wù)院已經(jīng)發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作意見》，也預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展中仍然扮演著重要角色。而房地產(chǎn)政策調(diào)整的方向，也應(yīng)該由以前的以行政調(diào)控為主向讓市場更好更多發(fā)揮調(diào)控作用轉(zhuǎn)變，在強調(diào)發(fā)揮市場配置資源的決定性作用的同時，還要注意更好地發(fā)揮政府作用，建立引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的長效機制。

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  三看——

  調(diào)控是回歸

  今年以來，房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了深刻的變化，政府的宏觀調(diào)控手段也隨之發(fā)生了改變。特別是今年3月30日，人民銀行[微博]、財政部、國家稅務(wù)總局[微博]等5部門，聯(lián)手打出降低二套房個貸首付比例、降低公積金貸款首套住房首付比例等一系列政策組合拳，樓市升溫跡象更為明晰。據(jù)此，有輿論認(rèn)為此輪宏觀調(diào)控是在救市。

  不可否認(rèn)的是，在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的階段，市場的變化與政策調(diào)整間的關(guān)系密切。但房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天，迎來了一個重大變化。整體而言，我國房地產(chǎn)市場的總供給和總需求大致平衡，告別了過去總體短缺、供不應(yīng)求的階段。因此，才有了很多市場人士做出的一個判斷——房地產(chǎn)行業(yè)從黃金時代進入白銀時代。

  階段的變化，也帶來了政策的變化。如果仔細(xì)梳理近些年來的文件、政策，不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場“調(diào)控”的字眼少之又少，近乎銷聲匿跡。根據(jù)黨的十八屆三中全會精神，我國今后改革的總體思路和方向，是市場在資源配置過程中起決定性作用。

  具有標(biāo)志性意義的有關(guān)房地產(chǎn)市場的“330新政”出臺之后，多位接受記者采訪的專家都表示，新政不應(yīng)視為救市，而應(yīng)當(dāng)被看做是應(yīng)有政策的回歸。也就是說，過去為了遏制投資投機性需求，防止房價在一些城市過快上漲而出臺的政策，特別是一些行政色彩比較濃厚的“限購”、“限貸”等政策，在階段改變之后，已根據(jù)不同情況，逐步放開，有針對性地進行了調(diào)整。

  事實上，早在2014年9月30日，央行[微博]、銀監(jiān)會就出臺放松“二套房貸”的政策。從去年至今年，我國公積金政策也進行了調(diào)整。今年初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部門又要求放寬提取住房公積金支付房租條件。

  一系列政策表明，政府宏觀調(diào)控的目的，既不是為救市，也不是為了所謂打壓房地產(chǎn)市場，意在逐步淡化調(diào)控的行政色彩，更多地讓市場在房地產(chǎn)資源配置中起決定性作用，這無疑是一種理性的回歸。

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  四看——

  民生最關(guān)情

  提起房地產(chǎn)市場，不少人腦海中會浮現(xiàn)“高房價”、“日光盤”等詞匯。由于某些城市的部分商品房價格過高、上漲過快，導(dǎo)致很多人提起房價時，往往會有意無意地忽略數(shù)量龐大的保障性住房。事實上，近年來，各級政府加大了對廉租房、限價房、經(jīng)濟適用房、棚改房等的建設(shè)力度和供給水平。這不僅切實解決了相當(dāng)一部分困難群眾的住房問題，也增加了整個房地產(chǎn)市場的正向預(yù)期，為房價總體平穩(wěn)創(chuàng)造了有利條件。

  數(shù)據(jù)能說明問題。2007年至今，我國拉開了大規(guī)模建設(shè)保障性安居工程的帷幕。在過去幾年間，包括棚戶區(qū)改造在內(nèi)的保障性安居工程建設(shè)為解決住房困難群眾的居住問題和改善居住條件發(fā)揮了重要作用。截至2014年9月底，通過廉租住房、公共租賃住房、棚戶區(qū)改造安置住房等實物方式及發(fā)放廉租住房租賃補貼的方式，全國累計解決了約4000萬戶城鎮(zhèn)家庭的住房困難。

  保障民生、改善民生是房屋的一個重要屬性，為此，我國逐步探索出“建立多層次的住房供應(yīng)體系”這一基本思路，以最大可能解決困難群眾的居住問題。針對住房困難群眾，政府通過主導(dǎo)建設(shè)保障房或者貨幣補貼的方式幫助其解決居住問題，而對于一些“夾心層”，政府也通過一些優(yōu)惠政策降低購房成本，如自住商品房等等。

  目前，這一思路已得到相當(dāng)程度的落實。在中央和地方的共同努力之下，2011年至2014年，保障性安居工程的開工和入住套數(shù)的任務(wù)都按時完成。從目前的情況看，2015年的保障性安居工程建設(shè)也在順利推進。我國已初步形成了有中國特色的住房保障體系，保障范圍從最低收入人群逐步擴大到低收入人群和中低收入人群。保障方式也從單一模式逐步拓展至廉租房、公租房、限價商品房、自住商品房等，從實物保障拓展到貨幣補貼。

  作為保障性安居工程的重點內(nèi)容，近年來，我國進一步加大了棚戶區(qū)改造的力度。截至2014年底，全國共改造各類棚戶區(qū)住房2080萬套、農(nóng)村危房1565萬戶，其中2013年至2014年改造各類棚戶區(qū)住房820萬套、農(nóng)村危房532萬戶。

  不久前，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》提出，實施三年計劃，2015年至2017年改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)住房1800萬套（其中2015年580萬套），農(nóng)村危房1060萬戶（其中2015年432萬戶）。

  可以預(yù)見，新“三年計劃”將讓更多的棚戶區(qū)居民走出低矮破舊的棚戶區(qū)，迎來嶄新的居住環(huán)境。而住房的民生屬性將在這一過程中得到進一步彰顯與強化。