編者按：房地產市場政策再次釋放調整信號。這背后是房地產數據已經接近“警戒線”。在中原地產監(jiān)測的21個城市中，11個城市10月庫存量較上半年末有所增加，從消化周期來看，三成城市超過一年，另有三成城市消化周期為半年。樓市正處于去庫存階段，高層近日也兩次提到房地產去庫存。除此之外，棚戶區(qū)改造、房地產信貸、稅收等的調整都將是發(fā)力重點。

  導讀

  業(yè)內專家指出，由于房地產市場整體面臨供大于求的現狀，因此即使樓市刺激政策出臺，也不會在短期內改善投資、拿地、新開工等指標。但若措施得當，則會提振市場信心。

  在宏觀經濟增速放緩的背景下，高層頻繁提及房地產，透露出更為積極地穩(wěn)定樓市態(tài)度。

  自10月23日以來，國家主席習近平和國務院總理李克強一共三次在不同場合談到房地產，并傳遞出“去庫存”的明確信號。而高層在此之前公開提及房地產，是在今年的全國“兩會”期間。

  據21世紀經濟報道記者了解，未來房地產調控政策定向寬松是大概率事件，有關部委已經做好政策儲備，將可能在近期內推出。

  據悉，棚戶區(qū)改造將是政策發(fā)力的重點，具體做法以“貨幣化棚改”為主，此舉被認為不僅能夠消化庫存，還借助棚改對沖商品房投資增速的下滑。此外，房地產信貸、稅收等領域都有可能放松。

  中原地產首席分析師張大偉表示，由于房地產市場整體面臨供大于求的現狀，因此即使樓市刺激政策出臺，也不會在短期內改善投資、拿地、新開工等指標。但若措施得當，則會提振市場信心，使市場不至于出現大幅滑坡。

  通盤考慮

  過去一個月間，高層罕見地密集提及房地產。

  10月23日，國務院總理李克強在中央黨校的講話中，闡述當前中國經濟的困難、機遇和挑戰(zhàn)。其中提到：“以往我們長期依賴的房地產，去庫存問題也沒有解決?！?

  11月10日，中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席、中央財經領導小組組長習近平主持召開中央財經領導小組第十一次會議，研究經濟結構性改革和城市工作。習近平發(fā)表重要講話時提到：“要化解房地產庫存，促進房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展?！?

  11月11日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議提出，圍繞消費新需求，釋放內需潛力、彌補民生短板。其中的重要工作之一就在于，以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費。

  全聯房地產商會執(zhí)行會長任志強向21世紀經濟報道記者表示，房地產市場高庫存的現狀，意味著市場供大于求，不僅影響企業(yè)的利潤，也影響開發(fā)商的拿地和投資進程。

  國家統計局數據顯示，今年1-10月，全國房地產投資同比名義增長2%，增速創(chuàng)多年來新低。同期的固定資產投資增速為10.2%。土地方面，前10月房地產開發(fā)企業(yè)土地成交價款5794億元，同比下降25.2%。

  上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，從近期房地產業(yè)對于宏觀經濟的作用分析，銷售復蘇對經濟的正面影響，遠不如投資放緩對經濟的負面影響。

  他補充道：“其一，建筑活動可以拉動水泥、鋼鐵等房地產業(yè)的上游和中游行業(yè)，這些行業(yè)也是導致中國經濟低迷的‘重災區(qū)’。其二，作為‘三駕馬車’的固定資產投資，是決定經濟短期企穩(wěn)的關鍵，而房地產又是固定資產投資中最低迷的部分。”

  發(fā)力棚改

  對于上述局面，有關部門早有應對。據記者了解，在11月10日的中央財經領導小組會議之前，住建部曾就樓市問題向高層做過專題匯報。雖然匯報內容不得而知，但從住建部近期的動作，不難看出端倪。

  一位接近住建部的人士向21世紀經濟報道表示，今年以來，住建部曾多次開展針對棚戶區(qū)改造工作的專題調研。調研組級別頗高，很多調研為副部長牽頭，住建部部長陳政高也曾親自掛帥。

  該人士表示，在調研的同時，住建部今年還密集召開與棚改有關的會議，顯示出對棚改工作“空前重視”。

  去年上半年，住建部就對房地產市場做出“供大于求、庫存高企”的定性，還將棚戶區(qū)改造工作列為近幾年來的重點。

  上述人士稱，明年棚改工作的重點將是以貨幣化安置為主。即在棚戶區(qū)改造的過程中，以貨幣安置為主，取代此前的實物安置為主。圍繞貨幣化安置的金融支持也將啟動。據了解，信貸資產證券化已經確定為主要手段。

  按照國務院上半年的要求，新增信貸資產證券化試點銀行騰出的資金，要重點支持棚改、水利、中西部鐵路等領域建設。但最新的要求為，棚改在上述支持的領域中具有優(yōu)先權。與此同時，對于已經發(fā)放的棚改貸款，進行信貸資產證券化試點，其置換出的信貸額度，要求全部用于棚改及其貨幣化補償。

  此外，按照今年6月發(fā)布的《關于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》，政府與社會資本合作PPP模式將成為棚改的重要融資渠道。

  另據記者了解，一直對棚改給予重要資金支持的國家開發(fā)銀行，也取消了棚改項目貸款用于貨幣化補償安置的比例上限。這也意味著，國開行的支持力度將會更大。

  權限下放

  除棚改外，信貸、稅收等一些“常規(guī)武器”也可能推出，用于刺激住房消費。知情人士向21世紀經濟報道記者表示，在經過連續(xù)降息之后，未來對房地產的信貸支持力度可能還會加大。其中除首付比例和貸款折扣下調外，還包括二套房和多套房認定標準的放寬。

  有市場人士猜測，非限購城市的首套房最低首付有可能降至20%，最低貸款利率折扣相當于基準的7成。也即，信貸優(yōu)惠力度回到2010年的水平。

  中原地產首席分析師張大偉指出，普通住宅界定標準也可能調整。他表示，普宅界定將直接影響交易稅費的征收標準，其對市場的影響力僅次于信貸政策的調整，且對市場短期利好作用明顯。

  此外，與房地產有關的稅收也有望下調，尤其是交易環(huán)節(jié)的稅收。但該項調整的權限將下放到地方政府手中，具體形式可能體現為“直接減稅”或“稅費補貼”。

  據了解，由于我國房地產市場的區(qū)域分化特征明顯，近年來的房地產調控政策多避免“一刀切”，強化“因地制宜”的原則。具體表現為，在統一的考量標準下，下放更多的權限給地方政府，靈活調整。

  在地方政府調整范圍內的，還包括公積金貸款額度。有業(yè)內知情人士表示，雖然今年住建部要求上調公積金貸款最高額度，但當前公積金賬戶余額仍不斷攀升。其主因在于，公積金貸款額度仍然不足，且放款流程慢。據悉，未來地方政府可能自主提高公積金貸款最高額度，并加快審批和放款流程。

  另外，國土部還將針對各地市場，對土地供應做出動態(tài)調整，對于市場庫存過大的地方，將削減土地供應量。

  中原地產首席分析師張大偉表示，在我國多年來的樓市政策中，上述“常規(guī)武器”一直存在。其調整更多基于市場條件的變化，進行靈活控制。但一線城市的“限購令”恐不會有根本性動搖。