本月上旬將過(guò)，離中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開的時(shí)間也越來(lái)越近，有關(guān)“四個(gè)殲滅戰(zhàn)”的戰(zhàn)術(shù)部署引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

  據(jù)悉，習(xí)近平總書記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上提出的化解過(guò)剩產(chǎn)能，開展降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)成本行動(dòng)，化解房地產(chǎn)庫(kù)存和防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)等“四個(gè)殲滅戰(zhàn)”，將成為中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的重要內(nèi)容。而在化解房地產(chǎn)庫(kù)存方面，多項(xiàng)政策有望推出。

  有接近高層的研究人士表示，既然定位是“去庫(kù)存”，政府調(diào)控的目的就不在于繼續(xù)助推房地產(chǎn)。此外，預(yù)計(jì)地方政府也將在這個(gè)過(guò)程中逐步擺脫土地財(cái)政和房地產(chǎn)依賴癥。他還稱：“讓房地產(chǎn)市場(chǎng)重新活絡(luò)起來(lái)，買賣流動(dòng)起來(lái)才是最重要的，至于要解決多少套庫(kù)存，完全沒有這個(gè)說(shuō)法?！?

  去庫(kù)存并無(wú)量化目標(biāo)

  統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，前10月全國(guó)空置住房又創(chuàng)新高，與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資卻創(chuàng)出新低。上述接近高層的研究人士告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然處在下探過(guò)程中，能否在一兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)觸底和轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)可以說(shuō)是這個(gè)過(guò)程中最重要的一只靴子。

  房地產(chǎn)庫(kù)存到底有多少？根據(jù)統(tǒng)計(jì)局11月公布的今年1~10月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至10月底，全國(guó)商品房待售面積68632萬(wàn)平方米，比9月末增加2122萬(wàn)平方米，其中，住宅待售面積增加1180萬(wàn)平方米，再創(chuàng)歷史新高。

  庫(kù)存的持續(xù)高位對(duì)房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)產(chǎn)生了巨大的負(fù)面影響。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1~10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比名義增長(zhǎng)2.0%，增速比1~9月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)歷史新低。

  盡管統(tǒng)計(jì)局提供了較為明確的數(shù)據(jù)，但本報(bào)記者采訪的多名業(yè)內(nèi)人士和機(jī)構(gòu)分析員均認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)實(shí)際庫(kù)存和分布存在著許多爭(zhēng)議。

  例如，此前有媒體報(bào)道稱，現(xiàn)有空置房可解決近2億人的住房問題。但根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，按照中國(guó)人均住房面積35平方米計(jì)算，68632萬(wàn)平方米的“空置”住房?jī)H僅可供2000萬(wàn)人口居住。

  又比如，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心2014年曾發(fā)布一份報(bào)告稱，2013年中國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)整體住房空置率為22.4%，具體數(shù)額為4898萬(wàn)套。報(bào)告分析稱，中國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)可以實(shí)現(xiàn)剛性住房的需求上升限量大約是2300萬(wàn)套，可以實(shí)現(xiàn)改善型的住房需求上升限量大約是950萬(wàn)套，總計(jì)3250萬(wàn)套。但空置住房4898萬(wàn)套和待售商品住宅350萬(wàn)套，總供給達(dá)到5248萬(wàn)套。結(jié)論是，現(xiàn)有空置住房完全可以安置無(wú)房人員。

  對(duì)于這些爭(zhēng)議，上述接近高層的研究人士告訴本報(bào)記者，中央并沒有就具體地方、具體庫(kù)存數(shù)據(jù)做出硬性安排，未來(lái)的政策布局也是全局性的，更重要的是借助市場(chǎng)的力量引導(dǎo)資源配置和供需流動(dòng)。

  另一方面，在過(guò)去較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，地方政府對(duì)于土地財(cái)政和房地產(chǎn)有著很大的依賴。目前，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的大幅回落在很大程度上影響到了GDP，也影響到了地方財(cái)政。上述研究人士稱，預(yù)計(jì)地方政府將在去庫(kù)存過(guò)程中逐步擺脫這些問題。

  打通保障房和商品房

  不少分析人士認(rèn)為，目前中國(guó)房地產(chǎn)最大的痛點(diǎn)正是高庫(kù)存。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，未來(lái)更多刺激樓市的政策有望出臺(tái)。

  去年以來(lái)，政府已經(jīng)出臺(tái)了一系列刺激政策，包括降息、公積金政策調(diào)整、下調(diào)商業(yè)貸款首付比例、松綁外資進(jìn)入樓市等。有分析人士對(duì)本報(bào)表示，盡管調(diào)控政策不會(huì)出現(xiàn)大轉(zhuǎn)向，但明年政策出現(xiàn)寬松是大概率事件。

  值得注意的是，同為國(guó)家重要戰(zhàn)略性政策的保障房及棚戶區(qū)改造有望與樓市去庫(kù)存深度銜接。在今年的政府工作報(bào)告中，李克強(qiáng)總理曾明確提出“把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房”。

  上述接近高層的研究人士對(duì)記者表示，在保障房和商品房之間打通一條軌道，是一個(gè)“一石多鳥”的創(chuàng)新型調(diào)控思路。一方面，房地產(chǎn)有去庫(kù)存需要，而2015年740萬(wàn)套的保障房目標(biāo)，又是政府民生工程的一大亮點(diǎn)，二者一拍即合；另一方面，明年是“十三五”的開局之年，實(shí)現(xiàn)好房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，解決好老百姓的住房需求，是全面小康的要求。

  目前，這一政策已經(jīng)逐步進(jìn)入實(shí)質(zhì)性釋放階段。其中，被視為向房地產(chǎn)市場(chǎng)定向提供信貸流動(dòng)性手段的棚戶區(qū)改造貨幣化補(bǔ)償安置已陸續(xù)到位。

  按照中央部署，國(guó)家開發(fā)銀行已經(jīng)在年內(nèi)累計(jì)向棚戶區(qū)改造及其貨幣化補(bǔ)償安置投放總計(jì)約4000億元的信貸額度，這一額度的定向信貸投放任務(wù)已經(jīng)基本完成。從資金量來(lái)看，加上財(cái)政支持與信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)所置換的額度，全部資金將達(dá)萬(wàn)億元。

  上述研究人士表示，用市場(chǎng)化的方式來(lái)解決供需問題，是最為有效且無(wú)后遺癥的方式，“這種方式還能將房地產(chǎn)庫(kù)存引導(dǎo)到有需要的人群中去，能更有效地提高住房使用率?！?

  配套政策同時(shí)推進(jìn)

  在去庫(kù)存的“殲滅戰(zhàn)”中，除保障房貨幣化安置之外，包括財(cái)稅、戶籍領(lǐng)域等配套一攬子政策預(yù)計(jì)將在明年密集亮相。

  此前，中央政府曾提出努力實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口及其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶，這被認(rèn)為是政策調(diào)控方向，將對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存產(chǎn)生長(zhǎng)久利好。目前，戶籍制度改革、計(jì)劃生育政策調(diào)整、開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)依法有償轉(zhuǎn)讓和抵押貸款的試點(diǎn)等政策已在陸續(xù)落實(shí)過(guò)程中。

  此外，有消息稱，相關(guān)部委在公積金額度管理、房地產(chǎn)交易稅費(fèi)等方面已有政策儲(chǔ)備，為保證政策效果，購(gòu)房首付比例、利率等信貸政策也有可能同期出臺(tái)。

  民生證券研究所執(zhí)行院長(zhǎng)管清友認(rèn)為，房地產(chǎn)信貸和利率政策有望進(jìn)一步松動(dòng)，尤其是住房公積金的作用有望得到強(qiáng)化，“國(guó)家住房銀行”或提上時(shí)間表。