中國民生投資股份有限公司（簡稱中民投）旗下中民嘉業(yè)，于11月完成對上置集團(tuán)（1207.HK）的收購之后，另一家旗下上市公司中民筑友科技（00726.HK）專注于被行業(yè)普遍看好的建筑工業(yè)化，近期頻頻出手工業(yè)用地，加速產(chǎn)業(yè)布局。

  12月14日，該公司與與福建省南安市政府訂立項(xiàng)目投資協(xié)議，擬通過公開市場收購一幅占地300畝的工業(yè)用地，用于開發(fā)綠色建筑科技園；隨后12月16日，中民筑友以3000萬元競得杭州富陽一塊工業(yè)地，占地約為11.17萬平方米，計(jì)劃開發(fā)中民筑友綠色建筑科技園，用于智能及環(huán)保樓宇建筑技術(shù)及材料之研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)及銷售。

  中民筑友出手如此快，源于管理團(tuán)隊(duì)對建筑工業(yè)化的高度認(rèn)可。這是一個(gè)集中度偏低的行業(yè)，目前國內(nèi)還處于政策牽引期，除了稅收優(yōu)惠，還對消費(fèi)者提供補(bǔ)貼，例如在湖南，消費(fèi)者可以獲得60元/平方米的購房補(bǔ)貼。上海政府已對很多項(xiàng)目提出建筑工業(yè)化的比例，例如中民投董家渡地王項(xiàng)目就規(guī)定建筑工業(yè)化占比25%。

  一名業(yè)內(nèi)資深人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，國內(nèi)建筑工業(yè)化老大哥——遠(yuǎn)大住工在建筑工業(yè)化方面已經(jīng)培育了10多年時(shí)間，最快今年可以實(shí)現(xiàn)盈利。但中民筑友是業(yè)內(nèi)唯一一家上市公司，裹挾著資本的快速擴(kuò)張模式，將成為該公司未來3-5年的重要特征?！澳壳靶袠I(yè)同類型公司只有5%以內(nèi)的市場占有率，不同于汽車、空調(diào)，建筑工業(yè)化做起來就回歸制造業(yè)本身，集中度提高之后行業(yè)前5名之外的企業(yè)就很難生存了?！彼J(rèn)為這就是中民筑友搶跑的用意。

  日前，中民筑友總裁訚軍在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專訪時(shí)透露，母公司中民嘉業(yè)看好建筑工業(yè)化的前景，已經(jīng)提前3年布局住宅工業(yè)化，并計(jì)劃5年內(nèi)做到5000億規(guī)模。

  18萬億市場規(guī)模

  訚軍在建筑行業(yè)耕耘多年，其在中建五局任職的時(shí)候就是建筑工業(yè)化鐵粉，他認(rèn)為，建筑工業(yè)化將洗牌中國建筑業(yè)，催生新工藝新技術(shù)。

  根據(jù)中民筑友12月17日發(fā)布的2015年中報(bào)顯示，截至2015年9月30日止，中民筑友資產(chǎn)凈值大約為15.65億港元。中民投起初注入了10億元，但全部資產(chǎn)完全裝進(jìn)上市公司還需要兩年時(shí)間。而建筑工業(yè)化首要解決物流問題。中民筑友早已搶先在廣東、江蘇、上海、浙江等地，簽下多個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目用于項(xiàng)目研發(fā)與物流倉儲(chǔ)。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道不完全統(tǒng)計(jì)，2015年中民筑友在公開市場或協(xié)議簽約的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目一共獲得占地72萬平方米的7個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。

  訚軍更透露，第一個(gè)財(cái)年內(nèi)，公司合同已經(jīng)超過100億，希望用5年時(shí)間做到5000億。中民筑友第一個(gè)產(chǎn)品是湖南省師范大樓，明年5、6月份可以竣工。

  中民投迅速擴(kuò)張，基于行業(yè)目前面臨的兩個(gè)情況：建筑行業(yè)足夠落后，而行業(yè)規(guī)模非常大，去年是18萬億市場產(chǎn)能，今年有可能回落到15、16萬億左右。訚軍指出，去掉路橋市場，行業(yè)未來幾年受房地產(chǎn)發(fā)展影響，規(guī)?？赡芟陆档?萬億?！鞍凑漳壳暗陌l(fā)展速度，即使5萬億市場容量，我們賺10%就有5000億?！?

  “這么大的市場容量，我們能做到10%市占率就已經(jīng)很不錯(cuò)了?！庇澻娭赋觯康禺a(chǎn)相對其它行業(yè)仍然是巨無霸市場。

  正如前述業(yè)內(nèi)人士所言，建筑工業(yè)化是一個(gè)集中度非常低的行業(yè)并且工藝相對復(fù)雜，可以說如家居、汽車等制造業(yè)一樣，是從事建筑的制造業(yè)。建筑工業(yè)化面臨的瓶頸是，需要制造業(yè)人才與信息人才；投入比較大，做每一個(gè)建筑基地3-5億元，原來的建筑企業(yè)很難往這方面升級；凈利潤只有1－2%，回報(bào)周期需5-10年。

  因此訚軍既做好了5年內(nèi)短期不盈利，而又能達(dá)到千億規(guī)模的打算。他的搶跑理論是：就像汽車與空調(diào)一樣，一個(gè)行業(yè)只能夠容下3-5家大企業(yè)，因此規(guī)?；潜亟?jīng)之路。

  一套房成本只要50萬

  為了實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，中民筑友團(tuán)隊(duì)計(jì)劃在2016年10月份實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)布局，快速成為行業(yè)標(biāo)桿。明年年底，總投入將達(dá)到30-50億，產(chǎn)能可以達(dá)到1000萬平方米，實(shí)際產(chǎn)出要滯后1-2年，才能完全達(dá)產(chǎn)。

  “要讓自己快速成為規(guī)模的第一名，需要工廠生產(chǎn)設(shè)備的投入，這一行與農(nóng)業(yè)很像，必須有大資本的投入，而我們公司給了管理團(tuán)隊(duì)一個(gè)比較好的機(jī)制，例如高管層持股?！庇澻娭赋?，一個(gè)公司能夠持續(xù)發(fā)展下去，離不開好的管理機(jī)制。

  21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獨(dú)家獲悉，中民筑友目前擁有5大核心技術(shù)體系，多項(xiàng)國家技術(shù)專利，包括設(shè)計(jì)、建筑技術(shù)、裝備技術(shù)體系、自主研發(fā)生產(chǎn)線、現(xiàn)場總裝技術(shù)與信息體系。

  有從事建筑工業(yè)化的相關(guān)人士強(qiáng)調(diào)，設(shè)計(jì)－物流－總裝，建筑工業(yè)化需要打通這一閉環(huán)，上述五大體系構(gòu)成了行業(yè)的技術(shù)門檻。

  據(jù)訚軍透露，上海有廠家買德國的生產(chǎn)線做工業(yè)化，但價(jià)格是國內(nèi)的5倍，因此，中民筑友盡可能不用國外的設(shè)備，在國內(nèi)優(yōu)化，成本低得多。

  建筑工業(yè)化不可避免的一個(gè)問題就是農(nóng)民工。訚軍在解決農(nóng)民工歸屬感與生活方面也有不同見解：首先要招邊遠(yuǎn)地區(qū)18-40歲之間的農(nóng)民工，正式辦理手續(xù)，提供好的培訓(xùn)，提供1-7級的技能培訓(xùn)，并做到辦理入職同一天發(fā)工資，保證工資底薪?！拔覀冏屴r(nóng)民工身份改變，讓他們在城里能買上房子。招人就不難，并且用工率只占傳統(tǒng)建筑業(yè)30%左右，生產(chǎn)效率得到了提高?！?

  訚軍透露，建筑工業(yè)化大部分作業(yè)量放到工廠完成，提升品質(zhì)同時(shí)降低成本。降低利潤只有在形成規(guī)?；?。他舉例稱，一個(gè)工廠投資3億元，產(chǎn)能1000萬平方米與3000萬平方米的成本是不一樣的。

  中民筑友的模式相對特殊，在德國有對標(biāo)企業(yè)，但對方也不是光做建筑工業(yè)化，國內(nèi)也沒有上市公司專做建筑工業(yè)化。

  為了快速突破技術(shù)瓶頸，形成自己的專利，中民筑友的前期研發(fā)直接成本耗資巨大。訚軍預(yù)期2018年能完成1000項(xiàng)專利科研申報(bào)，現(xiàn)在已經(jīng)申報(bào)的有420項(xiàng)。他指出，目前處于產(chǎn)能孵化前期。后期將會(huì)一邊復(fù)制一邊提升，復(fù)制過程中間再做技術(shù)改造與提升。

  值得一提的是，目前國內(nèi)提倡供給側(cè)改革，房地產(chǎn)必須把品質(zhì)提升，粗放型的量的擴(kuò)張已經(jīng)結(jié)束，這對于建筑工業(yè)化而言無疑是一個(gè)契機(jī)。此外，現(xiàn)在國內(nèi)的城鎮(zhèn)化建設(shè)也提供了進(jìn)入機(jī)會(huì)，訚軍透露下一步要做這個(gè)事情，現(xiàn)在園區(qū)在做這個(gè)實(shí)驗(yàn)，理論上通過了，正在做地震試驗(yàn)。比如做一套帶全套家具的房子，最后成本只需要50萬一套，現(xiàn)場安裝精裝修房子1-2天。訚軍認(rèn)為，建筑工業(yè)化參與城鎮(zhèn)化不違背去庫存大趨勢。

  克而瑞研究中心分析師蔡建林認(rèn)為，建筑工業(yè)化使得建筑時(shí)間進(jìn)度可以大大縮短，并且能夠使建筑使用壽命更長。不過目前來看，中民筑友、遠(yuǎn)大住工這類涉足建筑工業(yè)化的企業(yè)要想獲得長足的發(fā)展，還需要依賴“工業(yè)化”，即建立一定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，使得不同廠商生產(chǎn)的預(yù)制部件可以相互匹配。如此，廠商各有分工，各有專注，使得成本能夠降低，行業(yè)能夠快速發(fā)展。