地方再出信貸收緊政策

  樓市面臨拐點(diǎn)？

  在多次傳聞限購之后，連續(xù)數(shù)月房價(jià)領(lǐng)漲、地王頻出的合肥樓市終于迎來政策收緊，實(shí)行差別信貸政策。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，此前房價(jià)漲勢迅猛的部分城市5月房價(jià)漲幅已呈收窄趨勢，其中一線城市房價(jià)已顯階段性見頂跡象。而熱門二線城市隨著政策的收緊和逆轉(zhuǎn)，樓市的降溫也有望立竿見影。值得關(guān)注的是，在多重因素疊加之下，下半年樓市是否將出現(xiàn)拐點(diǎn)？

  6月21日下午，合肥市土地管理委員會第五次主任會議傳出消息，合肥將執(zhí)行差別化住房信貸政策：商品房最低首付比為25%；對于名下有房無貸的，二套房的首付比例提高至四成；名下有房有貸款的，則再購房首付比例為五成，即認(rèn)貸又認(rèn)房；對于三套房的首付比例提高至六成，且停止提供公積金貸款。據(jù)稱，該政策自2016年7月1日起實(shí)施，有效期1年。

  對于合肥收緊樓市信貸政策，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為在預(yù)期之內(nèi)。今年以來，合肥樓市嚴(yán)重供不應(yīng)求，前5月供求比為0.6，到5月底新建商品住宅庫存不足200萬平方米，消化周期僅為2.3個月。合肥土地市場也火熱異常，接連拍出高總價(jià)、高溢價(jià)“地王”，在當(dāng)?shù)厍?月合計(jì)拍出的45幅地中，住宅用地平均溢價(jià)率262%。在“地王”預(yù)期拉高房價(jià)以及市場本身嚴(yán)重供不應(yīng)求的情況下，合肥房價(jià)持續(xù)增長，5月合肥九區(qū)均價(jià)達(dá)到11049元/平方米，環(huán)比大漲11.43%，同比上漲35.1%。由此，合肥不得不跟隨上海、深圳、蘇州等城市的腳步，出臺收緊政策，給市場降溫。

  種種跡象表明，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場或?qū)⒚媾R一次降溫過程。近日，國家統(tǒng)計(jì)局公布5月全國房價(jià)指數(shù)，70個大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅0.9%，相比4月份1.1%的增幅收窄。這是70個大中城市房價(jià)環(huán)比增幅自2015年5月止跌反彈以來首次明顯收窄。

  從土地市場來看，降溫跡象也已出現(xiàn)，此前高歌猛進(jìn)的央企拿地勢頭漸頹。6月17日，上海嘉定兩幅地塊出讓，分別被福建房企建發(fā)以41.98億元、新城+中垠+市北聯(lián)合體以22.05億競元得，此前活躍于土地市場的多家央企均未參與。其中，嘉定新城這幅熱門地塊的競買方只有10多家，和前期周浦地塊37家有很大落差，最終溢價(jià)率亦不足100%。

  而隨著像合肥這樣樓市火爆的二線城市出臺樓市調(diào)控政策的預(yù)期日趨強(qiáng)烈，更將進(jìn)一步給樓市降溫。以合肥為例，其此時(shí)出臺收緊組合政策，當(dāng)?shù)爻山涣窟M(jìn)一步萎縮將是大概率事件。一方面，在前期樓市過火后，需求早已透支，后繼需求難以為繼；另一方面，房價(jià)上漲和信貸收緊，使得觀望情緒加大。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，接下來南京、廈門等房價(jià)領(lǐng)漲的二線城市出臺樓市調(diào)控措施的可能性也很大。

  有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，多重因素疊加之下，房地產(chǎn)市場或?qū)⒚媾R向下拐點(diǎn)。中金證券房地產(chǎn)分析師寧靜鞭預(yù)計(jì)，樓市成交量同比增速將在二季度達(dá)到高位，而主要城市房價(jià)增速高位將出現(xiàn)在三季度，投資增速則將在四季度出現(xiàn)回落。目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)處于周期的中后段，或?qū)⑻崆斑M(jìn)入下行期。

  易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭則認(rèn)為，從房價(jià)數(shù)據(jù)來看，二、三線城市新建商品房住宅價(jià)格指數(shù)同比增幅在5月份繼續(xù)擴(kuò)大，未來幾個月還將繼續(xù)擴(kuò)大。就當(dāng)前來看，全國市場總體將繼續(xù)回暖，但此輪樓市短周期內(nèi)一線城市房價(jià)已見頂，三、四線城市房價(jià)走勢也將在四季度最晚明年一季度見頂。