瑞銀中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤表示，信貸推高的資產(chǎn)價(jià)格上漲不能持續(xù)。她認(rèn)為7月以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱會(huì)逐漸降溫，當(dāng)前貨幣政策調(diào)控十分關(guān)鍵。

  汪濤表示，今年以來(lái)一二線城市樓市價(jià)格漲得比較快，原因有三：一是和幾個(gè)城市的庫(kù)存量比較低有關(guān)，二是今年前幾個(gè)月信貸放松，個(gè)人投資者獲得貸款比較容易，三是和居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲預(yù)期較高有關(guān)系。但三四線城市的房地產(chǎn)庫(kù)存還比較高，未來(lái)可能漲不動(dòng)。

  從供需局面看，大部分城市還是供大于需，房地產(chǎn)作為主要的經(jīng)濟(jì)引擎的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，既不要打壓也不要火上澆油。地方政府如果能加大土地供應(yīng)，采取合理手段去調(diào)控還是有幫助的。

  值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)投資過(guò)去幾個(gè)月是下行的，開發(fā)商對(duì)未來(lái)并沒有那么樂(lè)觀，大的開發(fā)商投資別的行業(yè)、別的國(guó)家的比比皆是，表明他們認(rèn)為不可能再賺到以前那么高的回報(bào)了，所以要多元化，要國(guó)際化，要發(fā)展別的業(yè)務(wù)。開發(fā)商比普通百姓更清楚供需情況。

  汪濤認(rèn)為，過(guò)去兩三年經(jīng)濟(jì)下行，主要就是房地產(chǎn)行業(yè)特別是房地產(chǎn)投資下行，造成鋼筋水泥多個(gè)相關(guān)行業(yè)的回落。最近房地產(chǎn)行業(yè)反彈了，但反彈是不能持續(xù)的。

  一方面，房子總歸是有人要住，大多數(shù)地方的房地產(chǎn)仍舊過(guò)剩，不僅要看現(xiàn)在的在售面積，還要看在建面積。房地產(chǎn)潛在的庫(kù)存比較高。另一方面，從需求來(lái)看，城鎮(zhèn)化速度在下降。以前我們說(shuō)每年2000萬(wàn)人口的城鎮(zhèn)化，現(xiàn)在是1700萬(wàn)，并且現(xiàn)在所做的工作是市民化，也就是對(duì)已經(jīng)在城鎮(zhèn)中的人口給予市民化服務(wù)的待遇，他們可能在大城市工作，但買不起房，或者是在家鄉(xiāng)買房，所以從需求來(lái)看，除了上海這樣的特殊城市，很多其它城市前幾年的供給已經(jīng)增加很多，因此，未來(lái)幾年房地產(chǎn)調(diào)整是大概率事件，如果掌控得好是逐步調(diào)整，如果掌控不好，就是突然調(diào)整。

  在調(diào)控政策方面，一是保增長(zhǎng)目標(biāo)不應(yīng)該太高，不要透支未來(lái)發(fā)展。二是城鎮(zhèn)化的意義更多是社會(huì)保障和服務(wù)，而不是房地產(chǎn)的城鎮(zhèn)化，這個(gè)理解上的偏差也需要糾正。三是從貨幣政策的角度看，目前要降杠桿，控制信貸。但實(shí)際上降杠桿并不太現(xiàn)實(shí)，只能說(shuō)杠桿增加不要過(guò)快，貨幣信貸政策也應(yīng)該維持比較平穩(wěn)的增速，而不要像年初那樣大干快上。目前信貸增速為16%，而名義GDP只有8%，相當(dāng)于每年增加了20%的杠桿，目前的信貸實(shí)際上已經(jīng)是GDP的200%多了。

  除了上述信貸目標(biāo)不要太高，還要從降產(chǎn)能、去僵尸企業(yè)等多個(gè)角度下手。有人建議對(duì)債務(wù)處理采用證券化，但從根本上看，壞賬就是壞賬，并不因包裝成產(chǎn)品就能盈利，所以這方面風(fēng)控要加強(qiáng)。

  目前看，8月的信貸預(yù)測(cè)中，房貸占比會(huì)比較高。企業(yè)層面來(lái)說(shuō)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資意愿并不高。汪濤預(yù)測(cè)新增信貸7000億元以上，社會(huì)融資9000億元。整個(gè)信貸增長(zhǎng)和7月差不多持平。

  談到降息，從央行的態(tài)度看沒有可能，一是擔(dān)心對(duì)匯率產(chǎn)生壓力，二是防止資產(chǎn)泡沫；降準(zhǔn)則要看資本流出的幅度，最近幾個(gè)月資本流出得到控制，并且采用了逆回購(gòu)等方式調(diào)節(jié)，未來(lái)還要看資本流動(dòng)情況，預(yù)計(jì)不會(huì)大幅多次出現(xiàn)。美聯(lián)儲(chǔ)12月加息已經(jīng)在預(yù)期當(dāng)中，所以人民幣仍有貶值壓力。

  今年以來(lái)地王頻出的現(xiàn)象還會(huì)持續(xù)嗎？

  汪濤：地方政府雖然是有動(dòng)力見到地王出現(xiàn)，因?yàn)榈胤截?cái)政有需要，同時(shí)他們要做基建投資，要保增長(zhǎng)，融資壓力又比較大。其實(shí)去年房地產(chǎn)市場(chǎng)就出現(xiàn)地王，也就是說(shuō)實(shí)際上房地產(chǎn)市場(chǎng)還不怎么好的時(shí)候，就有高價(jià)拿地的現(xiàn)象，我認(rèn)為要追究資金的來(lái)源是哪里？很有可能是與地方政府有關(guān)的企業(yè)在拿地，而拿地的資金可能是想方設(shè)法從銀行融資過(guò)來(lái)的，并非自有資金。所以，控制地王現(xiàn)象，需要地方政府控制賣地沖動(dòng)，也需要銀行規(guī)范融資渠道。雖然銀行不可以為買地提供貸款，但很多資金是通過(guò)影子銀行或者理財(cái)資金的方式進(jìn)入。

  這一現(xiàn)象值得警惕，地價(jià)拉起來(lái)所以房?jī)r(jià)就上去了，相對(duì)起到一個(gè)錨定作用，這個(gè)資產(chǎn)看起來(lái)好像很值錢，但是將來(lái)是否能獲得收益？融資方未來(lái)的資產(chǎn)可能要減計(jì)。用信貸的方式推高資產(chǎn)價(jià)格，會(huì)間接擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)，造成實(shí)體經(jīng)濟(jì)的空心化。地價(jià)高了，也會(huì)令實(shí)體經(jīng)濟(jì)勞動(dòng)力成本上升。此外企業(yè)、居民的資金也都流向房地產(chǎn)，不會(huì)流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。