火熱的“金九”剛過(guò)，就在地產(chǎn)商和房產(chǎn)中介為“銀十”摩拳擦掌之際，突然一大波房產(chǎn)調(diào)控政策襲來(lái)，全國(guó)樓市迎來(lái)調(diào)控新政的狂轟亂炸。

  從9月30日晚間至10月6日，短短7天時(shí)間，北京、天津、蘇州、成都、合肥、南京、深圳等多個(gè)城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策，隨著東莞、珠海和福州三座城市也重啟限購(gòu)、限貸，本輪加入樓市調(diào)控行列的城市達(dá)到19個(gè)。

  在政策的集中轟炸下，住宅市場(chǎng)的“非理性”繁榮還能繼續(xù)多久？值得注意的是，全國(guó)19個(gè)出臺(tái)調(diào)控政策的城市，均稱(chēng)是結(jié)合地方情況制定的相應(yīng)政策，符合國(guó)家層面對(duì)于地產(chǎn)調(diào)控要“分城施策”的主張。

  有消息稱(chēng)，9月底，中央層面曾連續(xù)召開(kāi)了兩次專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)的工作部署會(huì)。多個(gè)熱點(diǎn)城市負(fù)責(zé)人匯報(bào)了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的方案。

  銀政聯(lián)合圍捕

  對(duì)于虛火已久的熱點(diǎn)樓市而言，這顯然是一場(chǎng)從上自下、涉及范圍廣泛的圍捕行動(dòng)。

  10月6日，2016年第四次G20財(cái)長(zhǎng)和央行行長(zhǎng)會(huì)議在華盛頓舉行。中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川指出，近期中國(guó)部分城市房?jī)r(jià)上漲較快，中國(guó)政府對(duì)此高度重視，積極采取措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。周小川同時(shí)表示，隨著全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇逐步正常化，中國(guó)也會(huì)對(duì)信貸增長(zhǎng)有所控制。

  而事實(shí)上，就在央行表態(tài)之前的9月30日至10月6日，短短7天時(shí)間，在“帶頭大哥”北京率先祭出嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策后，南京、廈門(mén)、深圳、蘇州等共計(jì)19個(gè)城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策，多地重啟限購(gòu)限貸。

  與此同時(shí)，國(guó)慶節(jié)假日期間，住建部公布了45家違法違規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)名單，指出這些企業(yè)和機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假?gòu)V告、惡意編造散布謠言，制造房源緊張氣氛，采取違規(guī)預(yù)售、捂盤(pán)惜售等手段，煽動(dòng)消費(fèi)者購(gòu)房，以抬高房?jī)r(jià)、牟取私利。這些不法行為損害消費(fèi)者權(quán)益，誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，社會(huì)影響惡劣。這是有關(guān)部門(mén)宣布對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)實(shí)施“黑名單”管理以來(lái)的一次雷霆行動(dòng)。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析政策內(nèi)容發(fā)現(xiàn)，除了北京、深圳、合肥、蘇州等少數(shù)幾個(gè)城市外，其他城市政策力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如2014年“9·30”政策之前的執(zhí)行力度（46個(gè)城市限購(gòu)、全面認(rèn)房又認(rèn)貸限貸），甚至很多城市可以說(shuō)是蜻蜓點(diǎn)水。

  但張大偉認(rèn)為，這一輪房?jī)r(jià)上漲太快太集中，而且事實(shí)上也是杠桿利用最過(guò)度的一次上漲。這一輪很多投資客已經(jīng)賺得盆滿缽滿，所以他們的止損線會(huì)很低，一旦市場(chǎng)有風(fēng)吹草動(dòng)，很可能會(huì)放棄部分利潤(rùn)離場(chǎng)，這種情況下，需要擔(dān)憂即使力度不大的調(diào)控也會(huì)出現(xiàn)踩踏效應(yīng)。而且這一輪收緊，雖然看似一城一策，但如此密集地出臺(tái)，充分證明了，這一輪政策并非地方主動(dòng)出臺(tái)，有可能是在高層全面施壓下的集體舉動(dòng)。

  同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，本輪調(diào)控政策在今年10月初集中發(fā)布，北京、深圳、蘇州、南京、廈門(mén)、合肥等城市較為嚴(yán)厲，市場(chǎng)率先調(diào)整極有可能會(huì)從上述城市開(kāi)始。

  “按照房地產(chǎn)周期判斷來(lái)看，6-8個(gè)月之后也就是2017年年中開(kāi)始，伴隨著供應(yīng)量的增加，預(yù)計(jì)明年上半年市場(chǎng)去化周期會(huì)進(jìn)一步回升至12個(gè)月以上，個(gè)案價(jià)格有可能會(huì)在2017年年中出現(xiàn)下調(diào)，尤其是本輪樓市上漲幅度較大的中高端樓盤(pán)以及‘地王’頻出的板塊極有可能率先降價(jià)?！睆埡陚ヮA(yù)計(jì)，上述熱點(diǎn)城市會(huì)率先出現(xiàn)個(gè)案大幅降價(jià)現(xiàn)象，市場(chǎng)也將普遍進(jìn)入降價(jià)的周期，投資客開(kāi)始退場(chǎng)，核心城市周邊的城市也會(huì)出現(xiàn)降溫，市場(chǎng)將回歸以居住和改善為主的理性市場(chǎng)。這個(gè)過(guò)程可能會(huì)一直延續(xù)到2018年上半年。

  從各地集中的7天時(shí)間全面出臺(tái)的政策看，其中主要以二線城市為主，而且基本都是前期房?jī)r(jià)漲幅較高城市。從出臺(tái)政策的城市特點(diǎn)看，可以判斷，未來(lái)還有多個(gè)城市會(huì)出臺(tái)條款政策。最后有可能將有20-30個(gè)城市形成本輪調(diào)控政策風(fēng)暴（部分三線城市也加入調(diào)控行列）。

  3萬(wàn)億存貨隱患

  而對(duì)于房企來(lái)講，在新一輪的調(diào)整期，整合并購(gòu)大潮將繼續(xù)上演；那么，哪些房企會(huì)在這輪調(diào)整中難以為繼，最終退出房地產(chǎn)市場(chǎng)？

  實(shí)際上，得益于今年以來(lái)的火爆行情，大多數(shù)大型房企都賺得盆滿缽滿。9月30日，有研究機(jī)構(gòu)披露房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排行榜，進(jìn)入前三甲的房企為：恒大、萬(wàn)科、碧桂園，這3家最有可能成為年內(nèi)超過(guò)3000億元的企業(yè)。

  在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，隨著“地王”頻出，市場(chǎng)分化嚴(yán)重，中小房企沒(méi)有實(shí)力大量拿地以求得未來(lái)生存空間，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高。

  不過(guò)，一邊是熱點(diǎn)城市的火爆銷(xiāo)售，一邊卻是賴(lài)在賬面上的大量庫(kù)存，在這一點(diǎn)上，大型房企與中小房企的境遇似乎沒(méi)有差異。

  根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至6月底，A股135家上市房企存貨總計(jì)3.38萬(wàn)億元，而去年同期這135家房企存貨總計(jì)約2.88萬(wàn)億元，同比漲幅為17%。

  在已公開(kāi)發(fā)布的半年報(bào)數(shù)據(jù)中，萬(wàn)科A以存貨凈額4275.20億元高居榜首，綠地控股、招商蛇口、華夏幸福、金地集團(tuán)、金科股份、榮盛發(fā)展、泰禾集團(tuán)的存貨凈額分別高達(dá)4064.76億元、1265.01億元、1244.37億元、810.99億元、750.39億元、740.33億元、717.04億元相隨其后。

  業(yè)內(nèi)分析人士對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，過(guò)高的存貨意味著有大批建成房源積壓，對(duì)于地方來(lái)說(shuō)，是擺在面前的去庫(kù)存的難題，但對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，則是事關(guān)資金周轉(zhuǎn)的生死大事。尤其是三四線非熱點(diǎn)城市的庫(kù)存就更成了燙手山芋。

  存貨去化需要時(shí)間，資金回籠速度成為隱憂。更不用說(shuō)，來(lái)自政策層面對(duì)于房企債務(wù)融資收緊的信號(hào)。

  7月底就有消息稱(chēng)，中國(guó)證監(jiān)會(huì)在保薦機(jī)構(gòu)專(zhuān)題培訓(xùn)會(huì)議上，討論了有關(guān)企業(yè)再融資資金用途的事項(xiàng)。證監(jiān)會(huì)官員特別指出，開(kāi)發(fā)商通過(guò)再融資補(bǔ)充流動(dòng)資金將受到嚴(yán)格限制，再融資所募資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)，而不能用于拍地和償還銀行貸款。

  春江水暖鴨先知，中小房企已經(jīng)最先感受到今年以來(lái)樓市急劇變化帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)。

  根據(jù)同花順日前披露的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到9月20日，滬深兩市共計(jì)21家上市房企公布了2016年三季報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，這其中中小房企占比較大，有8家房企預(yù)告凈利潤(rùn)虧損。剔除數(shù)據(jù)公布不全的房企后，按照預(yù)告凈利潤(rùn)同比變動(dòng)幅度來(lái)看，凈利潤(rùn)下滑企業(yè)達(dá)5家，占比不足三成。

  高房?jī)r(jià)十字路口

  不過(guò)，對(duì)于政策狂轟亂炸后的樓市后市，業(yè)內(nèi)卻有著不同看法。

  IMF（國(guó)際貨幣基金組織）亞太部總裁李昌鏞及副總裁羅德勞爾在日前召開(kāi)的亞太部發(fā)布會(huì)上明確，近期中國(guó)部分大城市出現(xiàn)的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是不可持續(xù)的，預(yù)計(jì)這些城市漲幅將出現(xiàn)回調(diào)。此外，近期各地政府已出臺(tái)新的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，包括改變抵押貸款規(guī)定等，這些宏觀審慎政策措施對(duì)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是合適的。

  羅德勞爾分析稱(chēng)，中國(guó)內(nèi)地房?jī)r(jià)快速上漲，一方面是反映住房需求大于供給的因素，另一方面也反映出地方此前取消很多限制購(gòu)房的措施后，銀行發(fā)放很多住房抵押貸款。他建議，中國(guó)征收房產(chǎn)稅，這不僅有利于增加地方政府財(cái)政收入，也有利于更好地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。但他也理解，房產(chǎn)稅從立法到實(shí)施需要較長(zhǎng)時(shí)間，不能一蹴而就。

  據(jù)悉，房產(chǎn)稅目前僅在上海及重慶試點(diǎn)運(yùn)行，上海是增量征收，重慶是高端存量征收。

  但現(xiàn)在內(nèi)地更多討論的是開(kāi)征房地產(chǎn)稅，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝指出，由于房地產(chǎn)稅是對(duì)存量房進(jìn)行征稅，因此它落地之后，在一定程度上能夠抑制房地產(chǎn)投機(jī)，并倒逼一些存量房流入市場(chǎng)，讓房?jī)r(jià)有所下挫。對(duì)投資客有一定的打擊、對(duì)整個(gè)樓市的健康穩(wěn)定發(fā)展有益是其最大的兩個(gè)意義。

  但華創(chuàng)證券研究認(rèn)為，新的調(diào)控政策并不會(huì)影響其對(duì)后期房地產(chǎn)投資的判斷。

  “對(duì)北京和天津而言，盡管從信貸和購(gòu)房資格上更為嚴(yán)厲，但是在目前供給明顯小于需求的背景下，房?jī)r(jià)很難下調(diào)，頂多只是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的速度放緩，房地產(chǎn)的景氣度也并不會(huì)因此下降。而且北京的政策中也包括加大土地供給，盡管我們并不認(rèn)為土地供給會(huì)有明顯增加，但是在一線城市，土地供給增加反而是有利于投資的反彈?！比A創(chuàng)證券稱(chēng)，目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)氛圍非常嚴(yán)重，政府對(duì)一線城市調(diào)控的加碼，無(wú)疑會(huì)把投機(jī)需求更多擠出到二線和三線城市。

  所以，華創(chuàng)證券認(rèn)為，無(wú)論從房地產(chǎn)銷(xiāo)售、土地購(gòu)置還是房地產(chǎn)庫(kù)存的角度，短期來(lái)看都不支持房地產(chǎn)投資出現(xiàn)顯著回落。根據(jù)環(huán)比歷史季節(jié)性規(guī)律趨勢(shì)外推，明年上半年房地產(chǎn)銷(xiāo)售整體保持平穩(wěn)是大概率事件。整體來(lái)看，不必對(duì)明年房地產(chǎn)投資過(guò)于悲觀。