在安信證券15日舉辦的“2017投 資策略會”上，安信證券首席經濟學家高善文表示，以現(xiàn)在的存貨去化速度估計，全國范圍內普遍的房地產去庫存化將在2018年上半年基本結束。

  “大約再過一年多，房地產的高庫存問題，就會得到全面的、根本性的解決。由房地產高庫存導致的很多經濟層面上的扭曲，會得到全面的修正。”高善文預測，未來債市將從長期的牛市轉入熊市，股票也許正在轉為牛市，但是成長股和藍籌股的風格將會和過去5年有很大差異?！皩@一戰(zhàn)略性的轉折，我們一定要保有足夠的警惕”。

  2016年房地產泡沫論是膚淺的

  在房地產需求層面，高善文分析，中國在2010年之前經歷了城鎮(zhèn)化，人口向大中小城市的平均流動速度差不多，但是2011年前后，中國開始從城鎮(zhèn)化轉入都市化，人口流動開始表現(xiàn)出強烈的選擇性，集中流入一部分大城市和特大城市，離開大量的中小城市。

  高善文稱，這一輪房價上漲，不能簡單理解為流動性過剩，它是由更基本的人口和剛需所維持的情況。

  面對人口的流入和需求的上升，在土地供應不能響應的條件下，這種壓力就會全部轉化為地價和房價的上升。

  高善文舉例稱，統(tǒng)一用中國口徑算，北京、深圳和香港居住用地占城市建設用地的比重均為20%左右。這一比例在倫敦、紐約、首爾和東京等地均在40%以上。

  高善文稱，當前用泡沫論來解釋房價上漲，很可能是比較膚淺的。泡沫論背后存在著房地產市場更深刻的扭曲，這一扭曲來自于土地的供應沒有競爭性，把土地和房價推到非常高的水平。他表示，這種供不應求的壓力，正在房地產市場上生動地、一輪一輪地表現(xiàn)出來。

  未來，這些問題能得到根本的解決嗎？高善文反問：未來，北京上海和深圳會大量放開供地嗎？未來，人口會停止流入這些城市嗎？如果回答都是負面的，那么指望房價掉下來是非常困難的。

  用六七年去庫存并不極端

  高善文表示，中國房地產市場在2009年至2011年出現(xiàn)了快速泡沫化，并在之后兩三年時間里積累了大量的庫存。

  一個顯著的數(shù)據是，2011年至2013年，中國使用的水泥總量（66億噸）超過了美國整個20世紀的實際使用量（45億噸）。

  但是，“我們應該看到，經過兩三年的努力，這個問題已經出現(xiàn)了非常大的改善。”高善文預測，在考慮和容忍一定誤差的前提下，以現(xiàn)在的存貨去化速度估計，大約再過一年多，房地產的高庫存問題，就會得到全面和根本性的解決。

  高善文舉例稱，房地產的存貨去化，美國用時5年（2007年至2012年），日本用時12年（1991年至2003年）?！爸袊允且粋€快速城鎮(zhèn)化的經濟體，我們用了5到7年的時間對這一扭曲的情況進行修正，并不是一個特別極端的情況?！?

  談及這一過程對股市的影響時，高善文稱，2011年以來，藍籌股基本是“橫著走”的，當時是3200點左右，現(xiàn)在依舊如是；而成長股估值被推得很高。債券總體上走了一個很大的牛市，但是現(xiàn)在，這一系列趨勢正在結束。

  高善文預測，債市將從長期的牛市轉入熊市，股市也許正在轉牛，但是成長股和藍籌股的風格和過去5年相比，會有很大的差異。