當(dāng)前，在持續(xù)不斷的調(diào)控措施影響下，全國房地產(chǎn)銷售額增速快速回落。然而，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資卻逆勢持續(xù)上漲，超出了大多數(shù)分析人士的預(yù)期。房地產(chǎn)開發(fā)投資逆勢上漲的動因是什么?增長的動力與前景能否保持?這些都是值得深入研究和探討的問題。

  房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)銷售的趨勢背離

  首先，房地產(chǎn)開發(fā)投資加速增長和房地產(chǎn)銷售增速快速回落的背離現(xiàn)象。自2016年10月份新一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來，全國商品房銷售額增速連續(xù)7個月回落，至今年4月份已回落至20.1%，增速為去年9月的一半。在此期間，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速卻連續(xù)5個月不斷攀高，至今年4月份已上升至9.3%，成為穩(wěn)定固定資產(chǎn)投資的核心動力。投資與銷售背離現(xiàn)象，在房地產(chǎn)周期波動的歷史中也曾出現(xiàn)過。歷史上，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落一般會滯后于銷售額增速回落大約6個月至12個月。當(dāng)前的房地產(chǎn)投資與銷售的背離趨勢仍符合這一歷史規(guī)律。

  然而，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的回升，并不能從房屋新開工面積和施工面積的增長中找到數(shù)據(jù)支持。今年1月份至4月份，全國房屋施工面積和新開工面積同比增速都沒有增長。其中，占主導(dǎo)地位的住房施工面積增速僅為3.1%，與3月份持平，較2016年全年收窄了0.1個百分點。與此同時，房屋新開工面積上漲11.1%，大幅低于上年同期增幅，較3月份回落了0.5個百分點。在這樣的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)投資卻逆勢增長，增長的動力來自于哪里?值得進(jìn)一步分析和探討。

  房地產(chǎn)投資持續(xù)回升的動力來自哪

  一方面來自建材價格的大幅攀升。根據(jù)國家統(tǒng)計局口徑，房地產(chǎn)開發(fā)投資可細(xì)分為建筑工程投資、安裝工程投資、設(shè)備工器具購置、土地購置費和其他費用。2016年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為10.26萬億元，其中建筑工程投資6.68萬億元，占比高達(dá)65%，土地購置費為1.88萬億元，占比18.3%。值得一提的是，在許多一線、二線城市，土地購置費占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重在50%以上。

  從房地產(chǎn)開發(fā)投資的主體——建筑工程的投資增長動力看，2016年四季度以來，建筑工程投資和房屋施工面積增速的裂口有走闊之勢，建筑工程投資增速高于房屋施工面積增速的幅度越來越大，這說明建筑工程投資的增長動力可能主要來自于建材價格的上漲。換言之，本輪建筑工程投資增長，主要的動力可能來自于建材價格的大幅攀升，而并非房屋施工面積的增長。

  另一方面來自房企土地購置費的快速增長。從房地產(chǎn)投資的第二大構(gòu)成——土地購置費來看，2010年-2016年，土地購置費占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重長期在15%-20%。今年1月份至4月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資中，土地購置費的比重由上年同期15.6%上升至17.3%，土地購置費累計增速也上升到21.2%，大幅高于房地產(chǎn)投資的增速，其中4月份當(dāng)月土地購置費環(huán)比3月份增加額為393.8億元，占總投資增加額的比重高達(dá)53%。由此可見，若扣除土地購置費投資，建安等其他投資增速是下滑的，如建筑工程投資增速為7.2%，較3月份回落了0.7個百分點，換言之，房企土地購置費的快速增長，貢獻(xiàn)了總投資增量的主體部分。

  土地購置費的不斷攀升，從近幾個月來土地市場的火爆和溢價的大幅攀升也能得到佐證。首先，看土地的掛牌均價，今年5月份全國100大中城市土地掛牌均價同比上漲了111%，其中一線、二線、三線城市漲幅分別為46%、81.85%和122%，均處于歷史高位水平。其次，從實際成交土地溢價率看，5月份100大中城市平均土地溢價率為45.1%，其中一線、二線、三線城市土地溢價率分別高達(dá)13.73%、50.51%和58.57%。特別是三線城市，土地掛牌均價同比漲幅連續(xù)兩個月在100%以上，土地成交溢價率連續(xù)三個月接近60%的歷史罕見高水平?？梢?，三線城市的土地市場仍在持續(xù)火熱當(dāng)中，并成為房地產(chǎn)開發(fā)投資逆勢上漲的主因。

  土地成交市場“價升量跌”值得關(guān)注

  土地市場溢價率的大幅攀升，并不能完全說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)市場前景一致看好。

  當(dāng)前的土地市場有一趨勢值得重點關(guān)注，隨著土地成交溢價率大幅攀升，全國土地供應(yīng)量和成交量迅速擴張。5月份，全國100大中城市住宅類供應(yīng)土地325宗，連續(xù)4個月上升，地方政府供地?zé)崆楦邼q，但5月份實際成交土地數(shù)量為205宗，連續(xù)三個月回落，5月份未成交住宅類土地數(shù)量達(dá)到120宗。

  可以預(yù)計，經(jīng)過一年多的去庫存，房地產(chǎn)企業(yè)的確有增加土地儲備的需求和意愿，但對于高溢價土地極為敏感，一旦土地溢價率大幅攀升，土地實際成交數(shù)量就快速回落，房企在三線城市高價拿地的熱情也并不如預(yù)期的那么高，這說明房企對三線城市的房地產(chǎn)市場仍持較為謹(jǐn)慎的態(tài)度。

  綜上所述，2016年四季度以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)回升，沒有得到房屋施工面積增長的數(shù)據(jù)支持，其主要動力可能來自兩個方面：螺紋鋼等建材價格上漲驅(qū)動的建筑工程投資增長和土地購置費大幅攀升?？梢灶A(yù)計，螺紋鋼上漲已告一段落，而三線、四線城市土地掛牌均價、土地溢價率大幅攀升以及高庫存的現(xiàn)實，將壓制房企對市場整體前景的樂觀判斷。