在多輪政策調(diào)控下，未來(lái)數(shù)月房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)走勢(shì)并不樂(lè)觀。

  多家機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，在去庫(kù)存的政策要求下，過(guò)去幾年，熱點(diǎn)城市的庫(kù)存已降至低位。因此，隨著今年以來(lái)土地供應(yīng)規(guī)模的加大，其帶動(dòng)的投資規(guī)模也迅速擴(kuò)大。這也導(dǎo)致今年房地產(chǎn)投資增速高于去年同期。

  但樓市調(diào)控越來(lái)越常態(tài)化，其覆蓋的區(qū)域也不斷擴(kuò)大。多數(shù)分析人士認(rèn)為，未來(lái)數(shù)月間，房地產(chǎn)投資、銷(xiāo)售、房企資金來(lái)源等指標(biāo)的增速仍將維持下滑態(tài)勢(shì)，很難有年末翹尾的可能。但銷(xiāo)售仍然有望最終維持正增長(zhǎng)，并使得今年成為史上銷(xiāo)售規(guī)模最大的年份。

  投資增速將下降

  雖然本輪樓市回暖始于2015年年末，但這一趨勢(shì)似乎直到今年才真正傳導(dǎo)到投資端。統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2015年和2016年，全國(guó)房地產(chǎn)投資增速分別為1.0%和6.9%。進(jìn)入2017年，該數(shù)據(jù)繼續(xù)攀高，到4月達(dá)到9.3%（累計(jì)增速，下同），創(chuàng)下自2015年3月以來(lái)的最高值。隨后，房地產(chǎn)投資增速逐步下滑，但在7月和8月，仍然穩(wěn)定在7.9%的水平上。

  這種情況與今年的調(diào)控態(tài)勢(shì)似乎并不相符。3月以來(lái)，北京率先出臺(tái)調(diào)控政策，超過(guò)40個(gè)熱點(diǎn)城市隨后也出臺(tái)調(diào)控措施，力度空前。到9月，新一輪調(diào)控政策襲來(lái)，中西部城市和大量三四線城市加入調(diào)控隊(duì)伍。由于2016年已有數(shù)輪政策出臺(tái)，效果疊加后，目前的調(diào)控力度已是名副其實(shí)的“史上最嚴(yán)”。

  上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在上述情況下，房地產(chǎn)投資增速仍能維持相對(duì)高位，有一定的歷史原因。

  在供應(yīng)端，過(guò)去幾年，政府部門(mén)主動(dòng)收縮了土地供應(yīng)規(guī)模。加之市場(chǎng)預(yù)期不甚明朗，交易規(guī)模也呈下降趨勢(shì)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2014年至2016年，房地產(chǎn)企業(yè)的購(gòu)置土地面積連續(xù)三年維持負(fù)增長(zhǎng)，進(jìn)入2017年才出現(xiàn)正增長(zhǎng)。

  在需求端，2016年迎來(lái)創(chuàng)歷史紀(jì)錄的銷(xiāo)售“大年”，到2017年，這種勢(shì)頭仍然保持。

  此消彼長(zhǎng)之下，很多熱點(diǎn)城市的庫(kù)存已降至低位。根據(jù)易居克而瑞的一份報(bào)告，截至今年8月底，80個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量已降至4年前的水平，80城市的新房去化周期僅為10.2個(gè)月。

  “庫(kù)存規(guī)模的大幅縮減，使得房地產(chǎn)企業(yè)有了加大投資的動(dòng)力?！眹?yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“今年以來(lái)，房企在熱點(diǎn)城市拿地和開(kāi)工的積極性明顯提高，加之三四線城市棚改發(fā)力，使得房地產(chǎn)投資維持在相對(duì)較高的增速?！?

  對(duì)于近期房地產(chǎn)投資投資增速出現(xiàn)收窄的情況，他認(rèn)為，這和購(gòu)地的最高峰已經(jīng)過(guò)去有關(guān)。但由于有著強(qiáng)勁的支撐，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速不會(huì)快速收窄，預(yù)計(jì)年底會(huì)維持在5%以上。

  光大證券則有著另一套估算邏輯。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，根據(jù)土地購(gòu)置費(fèi)計(jì)入地產(chǎn)投資的計(jì)算方式，使土地出讓價(jià)格傳導(dǎo)至地產(chǎn)投資有一年左右的延遲（約11-12個(gè)月）。由于去年年末的土地價(jià)格已被明顯控制，預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)投資增速將加速下滑。

  光大證券預(yù)測(cè)，今年前三季度地產(chǎn)全國(guó)房地產(chǎn)投資額約8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.2%左右。全年地產(chǎn)投資額約10.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)5.1%左右。

  明后兩年房企迎償債高峰

  投資規(guī)模高增速，從另一個(gè)角度也反映出房企“不差錢(qián)”的現(xiàn)實(shí)。但隨著資金端的收緊，這種情況也在逐漸改變。

  統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，房地產(chǎn)企業(yè)到位資金增速為9.0%，今年年內(nèi)的高點(diǎn)出現(xiàn)在3月，為11.5%。而在2016年的大部分時(shí)間里，該指標(biāo)都維持在15%以上。

  嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這兩年房企的資金面并不緊張。一方面得益于此前的寬松融資環(huán)境，使得企業(yè)得以大量低息融資，并置換舊債；另一方面則來(lái)自于銷(xiāo)售回款。但他同時(shí)表示，隨著融資政策的收緊，不排除明年下半年出現(xiàn)一波資金緊張的局面。

  大部分業(yè)內(nèi)人士也持有類(lèi)似的觀點(diǎn)，即根據(jù)房企的債務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)估算，償債高峰期將在明后兩年出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士估算，到2018年，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)一個(gè)還債高峰，額度達(dá)到3300億；2019年額度則達(dá)到4700億。

  在銷(xiāo)售方面，業(yè)界的判斷也較為一致。中原地產(chǎn)指出，2017年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額均將超過(guò)2016年，再次刷新歷史紀(jì)錄。

  今年前8月，全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積同比增速為12.7%，銷(xiāo)售額增速為17.2%。而在年初，這兩個(gè)指標(biāo)分別為25.1%和26.0%。分析人士指出，若按照現(xiàn)有的下滑速度，到年底該指標(biāo)仍能保持正增長(zhǎng)，并創(chuàng)下歷史新高。

  唯一的變數(shù)在于，9月以來(lái)的新一輪調(diào)控加碼，會(huì)否影響到市場(chǎng)銷(xiāo)售。

  東北證券指出，根據(jù)近期的調(diào)研，因?yàn)轭A(yù)售證審批等政策的影響，大型房企仍在控制推盤(pán)的節(jié)奏，部分中小房企因?yàn)樽陨憩F(xiàn)金流的問(wèn)題， 逐漸加快推盤(pán)節(jié)奏以回籠資金。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，出于沖刺年度銷(xiāo)售額目標(biāo)的任務(wù)、回籠現(xiàn)金的需求以及對(duì)政策放松預(yù)期的破滅， 房企會(huì)在四季度加快推盤(pán)節(jié)奏， 四季度的房地產(chǎn)銷(xiāo)售不必悲觀。

  嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，銷(xiāo)售規(guī)模預(yù)計(jì)會(huì)在2%左右的正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)上演變，一定程度上是因?yàn)榇蟪鞘须m然交易不多，但跌無(wú)可跌。而三四線城市去庫(kù)存效果異常好，對(duì)于全國(guó)銷(xiāo)售市場(chǎng)有較好的托底效應(yīng)。