據(jù)廣東省房協(xié)市場分析課題組最新發(fā)布的2018年一季度廣東房地產(chǎn)市場分析報告，今年一季度，全省商品房銷售面積、銷售金額同比分別下降9.3%和0.9%，珠三角和粵東西北各地區(qū)同比增速均呈明顯回落態(tài)勢；全省商品房銷售均價同比上漲9.3%，其中住宅均價上漲13.6%；各地區(qū)商品房待售面積均有所反彈，其中非住宅商品房去庫存仍是重點；企業(yè)到位資金同比增長3.0%，為2014年以來新低；土地購置量價齊降，土地市場有所降溫；房地產(chǎn)投資同比增長22.9%，其中土地購置費拉動投資增長14.6個百分點；全省商品房新開工面積增長23.6%，但珠三角地區(qū)僅增長1.7%，新增項目主要分布在粵東西北地區(qū)。

  房屋銷量總體下降 增速回落明顯

  今年一季度，全省商品房銷售面積2730.36萬平方米，銷售金額3454.06億元，同比分別下降9.3%和0.9%，降幅比1-2月分別擴大5.1個和13.1個百分點。其中，商品住宅銷售面積2340.16萬平方米，同比下降9.4%；銷售金額2894.11億元，增長2.9%；非住宅商品房銷售面積390.20萬平方米、金額559.94億元，同比下降8.8%和16.7%。數(shù)據(jù)顯示，2015-2016年，廣東商品房銷售面積、金額同比保持較高水平增長，但2016年以來增速震蕩回落，至今年出現(xiàn)負增長。

  分區(qū)域看，一季度珠三角地區(qū)商品房銷售面積1660.90萬平方米，銷售金額2729.80億元，同比分別下降18.5%和7.3%；粵東西北商品房合計銷售面積1069.46萬平方米，銷售金額724.26億元，同比分別增長9.9%和34.5%，其中東西兩翼仍呈現(xiàn)較高速度增長。但數(shù)據(jù)顯示，自去年上半年以來，廣東各地區(qū)商品房銷售面積同比增速均呈回落態(tài)勢。與2017年度同比增速相比，粵北、粵東、珠三角和粵西今年一季度的增速分別下降37.3個、35.0個、16.2個和12.6個百分點，其中珠三角和粵北地區(qū)進入負增長區(qū)間。

  房價同比普遍上漲 待售面積反彈

  從房價水平看，今年一季度，全省商品房銷售均價12651元/平方米，同比上漲9.3%。其中，按用途分，商品住宅均價12367元/平方米，同比上漲13.6%；非住宅商品房均價14350元/平方米，同比下降8.7%。按區(qū)域分，珠三角商品房銷售均價16436元/平方米，同比上漲13.7%；粵東西北商品房均價6772元/平方米，同比上漲22.4%。

  從庫存情況看，截至2018年3月末，全省商品房待售面積5308.71萬平方米，同比下降8.4%，比上年末則增加320.13萬平方米，增幅為6.4%。其中，商品住宅待售面積2634.65萬平方米，同比下降16.1%；非住宅商品房待售面積2674.06萬平方米，同比增長0.6%。分地區(qū)看，珠三角地區(qū)住宅庫存稍有回升，非住宅庫存總體高企；粵東西北地區(qū)住宅和非住宅庫存均有所回升。數(shù)據(jù)顯示，過去兩年廣東商品住宅待售面積持續(xù)下降，今年一季度的小幅反彈一定程度上有益于平抑房價過快上漲；而非住宅商品房待售面積則基本持續(xù)增加，其庫存去化仍是未來的重點。

  投資建設(shè)高速增長 資源錯配態(tài)勢未變

  從房地產(chǎn)投資情況看，一季度全省完成投資2462.38億元，同比增長22.9%，增速創(chuàng)下2014年以來新高，較2017年全年上升5.7個百分點。從投資構(gòu)成看，建安工程投資1783.66億元，占總投資額的72.4%，同比增長10.1%；設(shè)備工器具購置20.91億元，同比增長21.8%；兩者合計拉動房地產(chǎn)總體投資增長8.3個百分點。土地購置費520.97億元，占總投資額的21.2%，同比大幅增長128.8%，拉動房地產(chǎn)總體投資增長14.6個百分點。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度房地產(chǎn)投資的增長主要由土地購置費拉動，土地購置費的增長對房地產(chǎn)投資的貢獻率達到64.0%；上年同期房地產(chǎn)投資則主要由建安工程拉動，而建安工程對于上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有較為突出的拉動效應(yīng)。

  開發(fā)建設(shè)方面，一季度新開工面積3510.48萬平方米，同比增長23.6%；竣工面積2454.24萬平方米，同比增長8.0%；截至今年3月末，全省商品房施工面積63929.02萬平方米，同比增長9.9%。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度粵東西北地區(qū)商品房新開工面積合計1452.70萬平方米，同比大幅增長77.9%；其中商品住宅新開工1186.28萬平方米，同比增長94.3%，是拉動全省新開工面積增長的主要力量。而珠三角地區(qū)商品房新開工面積同比僅增長1.7%，其中廣州、深圳兩個一線城市同比下降17.9%。由此反映，廣東的房地產(chǎn)市場資源錯配依然突出，珠三角地區(qū)尤其是一線城市的潛在供應(yīng)仍未能明顯提升，后市供求關(guān)系也難以得到有效緩解，而這也為其存量市場的盤活及租賃市場的培育奠定了基礎(chǔ)。

  后市成交同比降幅可能繼續(xù)擴大

  廣東省房協(xié)市場分析課題組認為，從市場銷售表現(xiàn)看，在差別化調(diào)控政策之下，投資、投機性需求將受到嚴格限制，而對于自住的首次購房和改善需求有望進一步得到保障，市場的潛在需求總體規(guī)模依然穩(wěn)定。另一方面，商業(yè)住房按揭貸款利率的持續(xù)上浮，對于市場需求的釋放將呈現(xiàn)日益明顯的抑制作用；重點城市正加大力度推進“租購?fù)瑱?quán)”的逐步實現(xiàn)，住房租賃市場在分流住房需求的同時，也將逐漸改變?nèi)藗兊南M觀念和市場預(yù)期。總體而言，后市商品房銷售量同比降幅可能繼續(xù)擴大，房價上漲壓力逐步減輕。

  廣東省房協(xié)觀點認為，在防風險、去杠桿的大背景下，目前房企銷售規(guī)模下降和資金成本上升趨勢明顯，建議房地產(chǎn)企業(yè)主動適應(yīng)市場，加快銷售回籠資金，合理控制負債水平；響應(yīng)國家政策，順應(yīng)時代需求，以產(chǎn)城融合、高品質(zhì)開發(fā)等為發(fā)展理念，結(jié)合鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)旅、特色小鎮(zhèn)建設(shè)、田園綜合體等，拓展發(fā)展鄉(xiāng)村地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)地產(chǎn)、住房租賃服務(wù)等新業(yè)態(tài)和新業(yè)務(wù)。