熱點城市或將引來新的一輪調控。

  近日，住建部負責人就房地產市場調控問題，約談了成都、太原兩市政府相關負責人。此前，住建部已經在短期內約談了西安、?？?、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山等10個城市。

  在約談中，住建部再次強調，堅持房地產調控目標不動搖、力度不放松。這是繼全國兩會“部長通道”后，住房城鄉(xiāng)建設部再一次表明堅決調控的態(tài)度。

  分析人士指出，被約談城市多為近期的房地產市場熱點城市，約談后這些城市的調控預期將進一步加強。

  住建部加強約談問責

  不僅是成都與太原，據了解，“五一”前住房城鄉(xiāng)建設部還約談了西安、?？?、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山等10個城市的相關負責人。

  部分城市房地產市場出現(xiàn)非理性上漲的現(xiàn)象，成為促成此輪約談的原因。上述12個城市近期樓市火熱，根據國家統(tǒng)計局公布的數字，?？谠?月新房價格環(huán)比上漲2.%，居全國70個大中城市首位，哈爾濱、昆明等地的上漲幅度也在全國前列。

  因此，約談強調，要牢固樹立“四個意識”，毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅持房地產市場調控目標不動搖、力度不放松，落實地方調控主體責任，因城因地制宜，精準施策，確保房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

  同時，住建部在約談中指出，要全面貫徹落實黨中央、國務院決策部署，切實采取有力措施，認真落實穩(wěn)房價、穩(wěn)租金的調控目標；要加快制定住房發(fā)展規(guī)劃，有針對性地增加有效供給，抓緊調整土地和住房供應結構，大力發(fā)展中小套型普通住房；加強資金管控，有效降低金融杠桿，防范市場風險；大力整頓規(guī)范市場秩序，加強預期管理和輿論引導，遏制投機炒作，支持和滿足群眾剛性居住需求。

  去年黨的十九大以來，住建部曾在多個會議提出，要研究建立房地產統(tǒng)計和市場監(jiān)測預警指標體系，加強對地方穩(wěn)定房地產市場工作的評價考核和約談問責。此輪約談也被認為是相關工作有所成果的標志。

  “約談政策也可以理解為窗口指導的方式，屬于比較間接的但影響效果較好的調控手段。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。

  嚴躍進認為，此輪明確強調了“四個意識”的概念，即要有政治意識、大局意識、核心意識和看齊意識，所以實際上也充分體現(xiàn)了一點，即各級政府需要高度重視本輪房地產調控，從大局出發(fā)，積極穩(wěn)定市場。其他內容實際上也還是房住不炒的邏輯體現(xiàn)，思路基本不變。未來調控會繼續(xù)在地方調控主題責任落實方面下功夫。

  熱點城市或成調控重點

  住建部專家委員會副主任顧云昌告訴21世紀經濟報道，這并不是住建部首次約談地方。在2013年、2016年等樓市周期高點，都曾有過對熱門城市和重點房企的約談。其主要目的還是為了防止房價過快上漲，實現(xiàn)樓市平穩(wěn)，并往往間接促使被約談地方新政出臺。

  顧云昌指出，本輪針對12個熱點城市的約談，在各地普遍推行“限購、限貸、限售、限價”調控政策，力度空前的背景下，政策儲備相對有限。同時，各地的樓市情況相對復雜，即使推出調控新政，焦點也可能更多集中在確保調控政策真正有效落實，和部分新政策導致的樓市新情況的調整上。

  其中，當前熱點二線城市出現(xiàn)的新房、二手房價格倒掛現(xiàn)象，被認為將是各地接下來可能的調控重點。

  2017年土地“限價”是調控的重要方向，而限價房在2018年迎來上市高潮。4月初，鏈家研究院發(fā)布調研報告稱，限價一定程度上可能導致同一區(qū)域新房價格低于二手房價格，“非市場”的價格帶來購房者的爭相搶購。其中，成都、長沙的情況最為明顯，分別有88%和87%的當地鏈家經紀人認為，自己所在的片區(qū)存在價格倒掛現(xiàn)象。

  顧云昌認為，對于此類城市而言，要采取措施壓縮“限價房”出售過程中的尋租空間。而對于一些地方由于控房價，不批售高價項目所導致的高價房“堰塞湖”，則要采取辦法進行疏導，防止形成新的庫存。

  實際上，樓市風向標北京已經對限價房政策做出了重大調整。

  5月7日，北京市住建委就《限房價項目的銷售管理辦法》公開征求社會意見。該管理辦法規(guī)定，限房價項目的銷售限價與周邊市場價格評估價之比高于85%（價差比低于15%）時，該限房價項目將由開發(fā)商直接作為商品房面向市場銷售。如果限房價項目的銷售限價與周邊市場價格評估價之比不高于85%（價差比不低于15%）時，則將收購轉化為共有產權住房，向具備共有產權住房購房資格的家庭開放申購。

  西安的情況則不太一樣。陜西省房地產研究會會長王圣學告訴21世紀經濟報道，從去年3月至今，西安增加了超過30萬戶籍人口，落戶后的買房置業(yè)造成一定程度上的供給緊張。

  王圣學建議，西安應該在加大供地力度、加快項目審批上市速度的同時采取措施，對新落戶人口的購房資格做出一定的限制，緩解市場短期供給緊張的壓力。

  佛山一位地產研究人士向21世紀經濟報道分析，當地的新一輪調控政策，可能涉及限購范圍擴大，和對當地較為嚴重的房價+裝修款、軟裝費“雙合同”現(xiàn)象進行整治。