今年7月20日國(guó)務(wù)院發(fā)布《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，內(nèi)容提出城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造將按基礎(chǔ)類、完善類、提升類進(jìn)行分類，并且制定2020年、2022年以及“十四五”期的改造目標(biāo)。此外，關(guān)于老舊小區(qū)改造所涉及的資金來(lái)源，《指導(dǎo)》提出建立政府與居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)改造資金機(jī)制，集全社會(huì)力量積極參與建設(shè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

老舊小區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)趨于成熟 將迎高速發(fā)展期

“老舊小區(qū)改造”這詞由來(lái)已久。2017年，住建部就在廈門、廣州等15個(gè)城市啟動(dòng)老舊小區(qū)改造試點(diǎn)。到2018年，已經(jīng)積累一批可推廣的經(jīng)驗(yàn)。而“老舊小區(qū)改造”真正普及于大眾，是從2019年開(kāi)始，2019年6月19日，國(guó)常會(huì)會(huì)議就提到要推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，順應(yīng)群眾期盼改善居住條件。由此，2019年老舊小區(qū)改造達(dá)352萬(wàn)戶，直到今年改造小區(qū)數(shù)量翻倍，達(dá)到700萬(wàn)戶，余下還有3500萬(wàn)個(gè)待改造。預(yù)計(jì)未來(lái)五年，老舊小區(qū)改造戶數(shù)的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)37.97%，將進(jìn)入高增速發(fā)展。

表：2017年至“十四五”期末老舊小區(qū)改造任務(wù)動(dòng)態(tài)及發(fā)展目標(biāo)

數(shù)據(jù)來(lái)源：水泥大數(shù)據(jù)（https://data.ccement.com/）、住建部、國(guó)務(wù)院

而此時(shí)國(guó)務(wù)院重點(diǎn)推出《老舊小區(qū)改造指導(dǎo)》文件，一方面，老舊小區(qū)改造可拉動(dòng)內(nèi)需，帶動(dòng)就業(yè)，在2019年6月15日總理李克強(qiáng)在杭州考察時(shí)候，就提出，“要建設(shè)宜居城市首先要建設(shè)宜居小區(qū)，改造老舊小區(qū)、發(fā)展社區(qū)服務(wù)，不僅是民生工程，也可成為培育國(guó)內(nèi)市場(chǎng)拓展內(nèi)需的重要抓手，既能拉動(dòng)有效投資，又能促進(jìn)消費(fèi)，帶動(dòng)大量就業(yè)，發(fā)展空間廣闊”。另一方面，促進(jìn)行業(yè)上下游發(fā)展，同年10月14日，總理李克強(qiáng)在考察西安時(shí)候，就說(shuō)：“改造后的小區(qū)不光要“好看”，關(guān)鍵要“好住”。老舊小區(qū)不僅在樓體管網(wǎng)翻新等“硬件”改造，還要增加群眾需求提供養(yǎng)老托幼、醫(yī)療助餐等“軟件”服務(wù)?！?/p>

2020年改造將如期完成 政府資金已下達(dá)完畢

目前我國(guó)城鎮(zhèn)小區(qū)老舊改造正從試點(diǎn)到任務(wù)推進(jìn)轉(zhuǎn)向，并且我國(guó)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造正進(jìn)入快速通道發(fā)展，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)“十四五”期末基本完成2000年以前的城鎮(zhèn)小區(qū)的規(guī)劃目標(biāo)。根據(jù)住建部了解，截止今年7月21日，計(jì)劃改造的老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，已經(jīng)開(kāi)工近一半。預(yù)計(jì)接下來(lái)的“金九銀十”，計(jì)劃改造的老舊小區(qū)將如火如荼的建設(shè)，全年任務(wù)必將如期完成。

因政策支持，政策資金已下達(dá)完成，《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》提到建立改造資金政府與居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)機(jī)制，其中加大政府支持力度，將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程。7月，中央預(yù)算內(nèi)投資主要支持供水、排水、道路等老舊小區(qū)改造安排了543億元，并已全部下達(dá)完畢，而財(cái)政補(bǔ)助資金303億元支持地方用于老舊小區(qū)改造也已全部下達(dá)，合計(jì)政府資金846億元已下達(dá)。此外，政府還給參與改造的社會(huì)資本予以稅費(fèi)政策的優(yōu)惠。

整體而言，老舊小區(qū)改造將在未來(lái)幾年呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)期，并且?guī)?dòng)行業(yè)上表下游發(fā)展，尤其是給在戶內(nèi)改造所及的建材、家裝、家電等方面帶來(lái)機(jī)會(huì)。

未來(lái) 老舊小區(qū)改造將創(chuàng)造萬(wàn)億規(guī)模 砂漿、商混迎新機(jī)遇

未來(lái)五年，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造將產(chǎn)生萬(wàn)億規(guī)模，根據(jù)住建部披露數(shù)據(jù)，全國(guó)共有老舊小區(qū)近16萬(wàn)個(gè)，涉及居民超4200萬(wàn)戶，建筑面積約40億平方米。國(guó)務(wù)院參事、原住建部副部長(zhǎng)仇保興在2019年初步估算我國(guó)城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額可達(dá)4萬(wàn)億元，如改造期為5年，每年可新增投資約8000億元以上。

老舊小區(qū)改造對(duì)預(yù)拌砂漿和商混行業(yè)來(lái)說(shuō)，尤其在基礎(chǔ)類和提升類中存發(fā)展機(jī)遇，不過(guò)在老舊小區(qū)改造中，砂漿用量將會(huì)多于商混，比如在基礎(chǔ)類方面，《指導(dǎo)》提到在市政配套基礎(chǔ)設(shè)施和建筑物的屋面、外墻、樓體等公共部位維修方面，大都用預(yù)拌砂漿去修補(bǔ)，只有在小區(qū)道路翻新上，商混澆筑使用較多。

在提升類方面，《指導(dǎo)》提到改造或建設(shè)小區(qū)及周邊的社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、衛(wèi)生服務(wù)站等公共設(shè)施、幼兒園等教育設(shè)施、周界防護(hù)等智能感知等，以及養(yǎng)老、托育、助餐、家政保潔、便民市場(chǎng)、便利店、郵政快遞末端綜合服務(wù)站等社區(qū)專項(xiàng)服務(wù)設(shè)施。如果每個(gè)小區(qū)為了提升居民生活品質(zhì)愿意投入建設(shè)，那么這些新增配套設(shè)施建設(shè)也將提升商混澆筑需求，然而關(guān)于原有服務(wù)設(shè)施改造方面，基本上，使用預(yù)拌砂漿修補(bǔ)居多。

未來(lái)五年，老舊小區(qū)改造使用預(yù)拌砂漿用量將持續(xù)增加。據(jù)住建部數(shù)據(jù)披露，在2025年之前，全國(guó)16萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)，而建筑面積約40億平方米，假如這些建筑面積全部用砂漿來(lái)修補(bǔ)，那么按照在基面平整條件下施工，2mm厚度材料消耗1.5—2.0kg/m²來(lái)算，那么未來(lái)五年，改造所需的預(yù)拌砂漿用量總計(jì)約為600-800萬(wàn)噸，每年用量約為120-160萬(wàn)噸，和2018年全國(guó)砂漿用量（1.18億噸）相比，預(yù)計(jì)每年老舊小區(qū)改造將給砂漿行業(yè)帶來(lái)約1%左右的需求。