近期房企在城市更新領域動作較為頻繁，多家上市房企就此簽署了合作協(xié)議，或與地方政府達成戰(zhàn)略合作。有專家認為，通過城市更新項目，房企可獲得相對低成本、重點城市中心區(qū)域土地，并助力推動城市進一步發(fā)展。

根據(jù)相關研究報告，城市更新市場將成為10萬億級別的大市場。值得關注的是，在政策扶持下，本地和外地房企相繼布局大灣區(qū)城市更新“主賽道”。

獲得土儲新途徑

7月26日，花樣年集團和中國奧園簽署了城市更新戰(zhàn)略合作協(xié)議?；幽昙瘓F方面稱，未來雙方將發(fā)揮各自項目資源、運營管理等優(yōu)勢，在大灣區(qū)城市更新板塊開展更為深入、緊密的長期合作。7月22日，旭輝控股集團和悅明置業(yè)就城市更新簽訂合作協(xié)議。中國證券報記者發(fā)現(xiàn)，上述合作房企多有城市更新經(jīng)驗，部分房企本身位于大灣區(qū)。

以花樣年集團為例，公司2019年成立城市發(fā)展運營有限公司，將城市更新作為公司發(fā)展的一個重要優(yōu)勢來打造。截至2019年12月，公司超過一半的土儲位于粵港澳大灣區(qū)，在大灣區(qū)擁有46個城市更新項目。同時，中國奧園布局城市更新領域已久，目前在推進項目40多個，“三舊”改造全覆蓋。

悅明置業(yè)專注東莞市城市更新較久。旭輝控股集團的此次合作，則是就東莞市城市更新等存量土地開發(fā)的相關項目開發(fā)。7月22日，萬科和沈陽市人民政府訂立協(xié)議，在沈陽市總投資560億元，項目業(yè)態(tài)包括城市舊改。

克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企中47%涉足城市更新領域，TOP50房企中61%涉足城市更新。

“2019年中國城鎮(zhèn)化率突破60%，城鎮(zhèn)化進入中后期，一二線城市中心區(qū)域的招拍掛機會在變少，城市更新的需求上升。通過參與城市更新項目，開發(fā)商可以獲得城市中心區(qū)域的開發(fā)機會，并助力推動城市進一步發(fā)展。城市更新市場門檻更高，同時對開發(fā)商運營經(jīng)驗要求高，參與的企業(yè)獲取土儲的難度和成本相較于招拍掛市場較低?！敝刑﹪H分析師劉潔琦表示。

廣東省房地產(chǎn)研究會執(zhí)行會長韓世同稱，隨著招拍掛方式的土地轉讓減少，城市更新獲取土儲的方式將成為未來的趨勢；且城市更新對象多是城中村、城區(qū)中心區(qū)域，改造后市場預期較高。

市場前景廣闊

億翰智庫報告顯示，2019年全國商品房銷售金額超過16萬億元，TOP30企業(yè)集中度達50%。隨著房地產(chǎn)行業(yè)由增量時代逐步向存量時代過渡，增量空間將不斷縮小，城市更新市場規(guī)模將不斷增加。

佳兆業(yè)集團發(fā)布的《2019-2020房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》指出，中國房地產(chǎn)總市值已超過300萬億元，按每年2%的城市更新速率計算，城市更新迎來6萬億元級市場。隨著總市值的不斷增加以及存量轉化率的持續(xù)提升，最終市場將迎來10萬億元的大賽道。

西南證券研報認為，土地資源日漸稀缺，盤活存量土地資源成必然出路。城市更新或開啟房地產(chǎn)增量新時代，成為城市可持續(xù)發(fā)展的重要抓手。

政策方面在不斷引導。2009年，廣東省出臺“三舊”改造政策，明確“三舊”改造、用地出讓、歷史用地手續(xù)完善等操作指引。同年，深圳出臺城市更新辦法。

在政策、資源等多方面因素推動下，大灣區(qū)成房企城市更新的“必爭之地”。克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企中有27家城市更新業(yè)務涉足廣東省，熱點城市包括廣州、佛山、深圳等。

劉潔琦告訴記者，這主要有三方面原因：一是廣東省房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較早，舊廠、舊村資源豐富；二是政策較為支持。廣東省在2008年左右就啟動了舊改，2019年廣東省出臺加快推動三舊改造促進高質(zhì)量發(fā)展的指導意見，政策環(huán)境進一步完善；三是粵港澳大灣區(qū)建設作為國家戰(zhàn)略，發(fā)展前景廣闊。

同時，參與城市更新項目的房企本土化特征明顯。如參與廣東省城市更新的房企有佳兆業(yè)、富力地產(chǎn)、萬科等本土房企。這類房企本地城市更新經(jīng)驗相對豐富。如富力地產(chǎn)打造的獵德村，佳兆業(yè)參與舊改的“桂芳園”項目。近年來，外地房企相繼布局大灣區(qū)，如升龍、陽光城等。劉潔琦認為，廣東房地產(chǎn)市場門檻相對較高，競爭較激烈，對開發(fā)商本地經(jīng)驗要求較高。這是外地房企后續(xù)面臨的主要問題。

其他重點城市方面，上海表現(xiàn)為地方性國企占據(jù)優(yōu)勢；北京國資房企活躍，如首開、中海等房企成為北京城市更新的主要參與者。

尚有問題待解

城市更新面臨協(xié)商難度高、開發(fā)周期長等問題。

“和村民達成拆遷補償協(xié)議難度大。達到政府規(guī)定的協(xié)議比例不難，但少數(shù)人要高價，項目推進受阻?！表n世同告訴中國證券報記者，就廣州市場而言，部分城市更新項目推進較為緩慢，開發(fā)周期較長。

韓世同指出，廣東省“舊城”改造操作難度低，但面臨平衡多方利益的問題。在劉潔琦看來，城市更新項目實際推進會受到當?shù)卣?、?jīng)濟環(huán)境等因素影響。

此外，“舊村”改造傾向于選擇有舊改經(jīng)驗的企業(yè)。這一定程度上對參與企業(yè)設置了門檻。韓世同認為，如廣東省市場，佳兆業(yè)、富力地產(chǎn)等本土房企之所以成為當?shù)嘏f改的主要參與企業(yè)，除在當?shù)鼐哂胸S富的舊改經(jīng)驗外，與當?shù)卮迕癖容^熟悉，在拆遷補償協(xié)商達成、業(yè)主搬遷速度等方面具備優(yōu)勢。