時(shí)至年中，長(zhǎng)三角土地市場(chǎng)再次迎來(lái)火熱的局面，尤其是上海、杭州，半月來(lái)，高價(jià)地頻出引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示：“上海、杭州近期土地市場(chǎng)回溫，與供應(yīng)有關(guān)，比如杭州推出大面積的市中心用地，同時(shí)也與房企補(bǔ)倉(cāng)需求強(qiáng)烈相關(guān)。但是，隨著下半年中央再次強(qiáng)調(diào)‘房住不炒’，熱點(diǎn)城市的整體地價(jià)或?qū)⒂兴販??！?nbsp;

房企百輪激戰(zhàn)滬杭，百億高價(jià)地再現(xiàn)

7月29日，上海國(guó)企陸家嘴集團(tuán)旗下子公司上海佳章置業(yè)有限公司以49.11億元拿下了這塊位于浦東前灘的Z000801單元54-01地塊，溢價(jià)率34.58%，折合樓面價(jià)57201元/平方米。該地塊自從6月22日掛出至今，僅有陸家嘴和融信集團(tuán)2家競(jìng)買人申請(qǐng)競(jìng)買，但是在競(jìng)拍當(dāng)天，這兩家房企耗時(shí)15分鐘拼殺百輪才最終決出勝負(fù)。

據(jù)了解，浦東前灘54-01地塊位于黃浦江南延伸段，地理位置十分優(yōu)越。該地塊出讓面積25782.3平方米，容積率3.33，土地用途為住宅、辦公、教育，起價(jià)36.49億元，起始樓面價(jià)已經(jīng)突破4萬(wàn)，為42502元/平方米。

同樣，在8月1日的一場(chǎng)土地廝殺戰(zhàn)中，北京金隅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司（下稱“金隅”）也是歷經(jīng)近百輪以高溢價(jià)拿地。根據(jù)當(dāng)天的土拍結(jié)果，金隅經(jīng)過(guò)95輪競(jìng)價(jià)以69.2億元競(jìng)得楊浦區(qū)江浦社區(qū)R-09地塊（大橋街道115街坊），樓面價(jià)85764元/平方米，這一樓面價(jià)也刷新楊浦區(qū)整個(gè)區(qū)域樓面價(jià)的記錄。

長(zhǎng)三角新一線城市杭州的土地市場(chǎng)也異?；鸨瑒倓傉Q生了杭州土拍史上總價(jià)最高的純宅地。7月31日，經(jīng)過(guò)2個(gè)多小時(shí)82輪的競(jìng)價(jià)，杭州本土房企濱江集團(tuán)以總價(jià)107.38億、樓面價(jià)35971元/平方米、溢價(jià)率21.8%競(jìng)得杭州市中心10年來(lái)出讓面積最大的一宗宅地——起拍總價(jià)88.18億的文暉地塊。

事實(shí)上，作為長(zhǎng)三角地區(qū)炙手可熱的兩大城市，上半年，上海、杭州已然是賣地大戶，土地市場(chǎng)火熱依舊。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2020上半年土地市場(chǎng)》顯示，2020年上半年，杭州土地市場(chǎng)上半年收金總額達(dá)1564億，超過(guò)去年同期的1444億，并連續(xù)三年居年中榜首，上海以1313億元緊隨其后。

高價(jià)拿地房企面臨盈利等多重考驗(yàn)

在土拍市場(chǎng)日漸火熱的時(shí)候，我們也應(yīng)看到高價(jià)地并非風(fēng)光無(wú)限，其背后往往面臨著“入市冷”或“盈利難”的考驗(yàn)。

以今年上半年入市的全國(guó)單價(jià)最貴地塊上海中興路地塊為例，該地塊是2016年8月融信以110.1億總價(jià)所摘得，溢價(jià)率高達(dá)139%，樓面價(jià)為10.02萬(wàn)元/平方米，而后引入萬(wàn)科共同開(kāi)發(fā)，目前由萬(wàn)科擔(dān)任操盤方。據(jù)業(yè)內(nèi)估算，扣除保障、自持等的可售面積樓面價(jià)更是達(dá)到14萬(wàn)元/平方米以上，到目前為止仍是國(guó)內(nèi)（不含港澳臺(tái)）單價(jià)最高地塊。

盡管可售樓面價(jià)就高達(dá)14萬(wàn)平方米，但是，在嚴(yán)格限價(jià)的情況下，該項(xiàng)目今年4月入市的單價(jià)為12.98萬(wàn)元/平方米，“面包”價(jià)格依然低于“面粉”價(jià)格。

而此次以69.2億元的總價(jià)拿下楊浦區(qū)江浦社區(qū)R-09地塊的北京金隅也將面臨著不小的壓力。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，按照折合樓面價(jià)為85764元/平方米計(jì)算，該地塊在2-3年后的入市價(jià)格需達(dá)到11萬(wàn)以上才能有盈利空間，但是按照目前的限價(jià)政策，要想賣出高價(jià)尚有困難。

陸家嘴摘得的前灘地塊目前5.7萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)相對(duì)可控，但是，該地塊的出讓條件相對(duì)嚴(yán)苛，比如5%保障房、100%全裝修、70%以上中小套、住宅占比需低于75%，辦公100%自持，住宅15%自持、引進(jìn)至少一家經(jīng)浦東新區(qū)認(rèn)定的總部型企業(yè)入駐等，這也對(duì)房企的綜合能力有較大的考驗(yàn)。

此外，斥資107.38億拿下杭州文暉地塊的濱江集團(tuán)，今年截至7月底拿地總金額達(dá)到506.4億元。其此次競(jìng)得的文暉地塊，是杭州土拍史上價(jià)格第三高的百億地塊。根據(jù)土地出讓公告，未來(lái)商品住房銷售精裝均價(jià)不高于51700元/平方米(裝修標(biāo)準(zhǔn)4500元/平方米)，而濱江此次拿地樓面價(jià)就達(dá)到35971元/平方米。

盧文曦分析稱：“高價(jià)地面臨著不同層面的考驗(yàn)，溢價(jià)率高的上海楊浦地塊或?qū)⒉扇∫詴r(shí)間換空間的策略，但是盈利難依舊是難題；而類似濱江集團(tuán)摘得的大面積、大體量的市中心地塊，前期拿地資金超過(guò)百億元，后續(xù)持續(xù)投入也需要60億-70億元做開(kāi)發(fā)，資金壓力相對(duì)會(huì)比較大，對(duì)房企實(shí)力需求較高?！?/p>